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台专家：健全台湾房市发展的建言

http://www.CRNTT.com   2009-12-21 11:36:57

大城市楼价高，是两岸都遇到的难题。 　　中评社台北12月21日讯／《中央网路报》今天登出“国家”政策研空基金会助理研究员彭思远的文章“健全台湾房市发展的建言”，但强调“本文仅代表作者个人意见”，文章内容如下： 　　　　　　　　　　　 　壹、前言  　　在经济学原理的认知中，商品的价格是由“供给”与“需求”所共同决定，对生产者而言，售价高、成本低隐含厂商的有着丰厚的利润，扩大生产及新竞争者加入，增加供给量，价格自然会下跌；而对消费者而言，价格太高需求自然减少，价格降低需求自然增加；市场机制引导价格，这就是亚当斯密所称的“一只看不见的手”。  　　然而房屋不同一般商品，具特有之异质性、耐久性及民众生活居住的基本需求性，且在供给方面，亦有土地固定的特有性，使得房市价格易获得支撑，每当利率过低、资金泛滥及投机客特意炒作之下，容易出现超乎常理的天价，有房、无产之所得阶级差距因而拉大，造成“穷者愈穷，富者恒富”，对于一般的购屋者，特别是中低收入户者而言，极为不公平，长期发展之下亦会阻断经济成长动能。  　　但外资引进台湾，台商资金返乡为提振民间投资低迷不振的可行之道，在“拉抬、打压”政策权衡之前，厘清房市是过度炒作，或者是需求带动房市的合理成长，极为重要，因此合理房价的确定就显得特别重要。  　　　　　　　　　　　 贰、现今台湾房价的问题  　　先看看现今台湾房价的状况，由国泰建设公司与政治大学台湾房地产中心联合编制的国泰房地产指数观之，至今年第三季资料显示，全台湾住宅每坪售价均值为18.16万元，其中台北市每坪售价51.01万高居榜首，且为位居次位-台北县的19.9万的1.5倍，更不用提台中市的13.53万元、桃竹地区的13.4万元与台南高雄地区的12.81万元。另外由长期走势来看，2002年房价触底以来，北市房价成长约55%，全台湾平均房价仅成长不足20%，单由房价数据来看，以显现台北市房价超涨之虞。  　　再配合所得资料观之，“主计处”最近公布的“九十七年家庭收支调查”，全台湾754万户家庭，平均每户的可支配所得为91.4万元，其中，台北市家庭127万元，仅略高于全台湾平均35.6万，加之前述房价数据简略计算推估，若以每户30坪计算，全台湾每户销售总金额约为544.8万元，而台北市则高达1530.3万元，但台北所得仅高于全台湾平均35.6万。若换为国际间冲量合理房价惯用的房价所得比来看，全台湾平均房价所得比为5.96倍，而台北市居民的平均房价所得比高达12.04倍。简言之，台北市人民购买一30坪房屋，即使不吃不喝也需要12年才可以买下房子，而全台湾平均只需约一半时间；“行政院主计处”公布的2008年台湾地区的房价所得比，台北市为9.59倍、台中市为3.44倍、高雄市为2.81倍，结果亦显出台北市房价超涨的问题。  　　何谓合理房价成长？由人民购买住宅、企业投资厂房之需求面角度来看，房价的成长需有经济或所得增加支撑，科技泡沬后台湾房价于2002年触及波段低点，由2002年下半年至2009年上半年资料推算之，全台湾房价约成长20%，同期间实质GDP成长22.9%，全台湾房价的涨幅仅略逊于经济的成长，显见全台湾房价涨幅尚在合理范围之内。(但同期间家计所得仅成长5%，本文认为所得停滞成长，为受台湾产业外移等结构性因素冲击，表现明显与经济成长数据分歧，由房价亦会受到投资、政府支出及进、出口影响，因此本文认为用GDP成长反应房价较为合理)。但同期间，北市房价大涨59.8%，北县成长33.8%，桃竹地区成长16.1%，台中都会区17.74%，台南高雄都会区成长27.2%，比对之下，说明大台北地区的房价问题特别严重，南高都会区小幅偏高，而台湾其他地区并无房价超涨之虞。

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