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求解住房僵局，中央想好对策了吗？

http://www.CRNTT.com   2010-01-27 14:23:26

房价会下降吗？ 　　1月13日召开的国务院新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。” 　　“‘国十一条’出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了，政策现在出来，既非常必要，也是一个好的时机。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《瞭望》新闻周刊采访时表示，调整供应结构、遏制楼市投机，控制信贷风险，让住房的功用真正回归“住”的本义，让楼市回归理性，当为政策出台的题中之义。 　　对于这一政策，多位研究人士认为，“看点颇多”。比如“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。” 　　而《通知》中明确要求，各地要探索土地出让综合评标方法。受访专家认为这主要缘于2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。 　　此外，《通知》中要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”等规定则意在继续整顿房地产市场秩序和防止“热钱”冲击。 　　亮点虽多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿让房价回落到合理水平，尚难定论。 　　邹晓云就表示，“政策的出台肯定会有一定的效果，特别是对市场心理层面的影响短期内会很明显。但是，长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。” 　　按照他的分析，房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。但目前开发商没有资金的压力，也就没有降价卖房的动力，房价降下来的可能性不大。在以前的金融海啸中，房价降幅都是有限的，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。这里最主要的原因除了开发商“不差钱”，还有一个最重要的问题，就是房地产行业的垄断。 　　争议还没有结束。 　　“目前出台的《通知》，只是防止短期内房价过快上涨，而不是让房价回归到老百姓买得起的水平，准确一点的定义就是‘稳定高房价通知’”，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海接受采访时指出，《通知》里并没有改变高房价下房地产作为国民经济支柱的性质，只是现在政府不提了。 　　与此同时，也有开发商私下表示，“自己反而踏实了，因为这次高规格出台的调控措施并无太多新意，基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。” 　　而不愿多谈的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也在电话里对本刊记者表示，“没有多少新的东西，以前都有过，只是没有落实好。” 　　而如何落实，恰恰是最大的挑战。来自多方的信息表明，只要是鼓励发展房地产政策，地方政府贯彻落实非常积极主动，不但将政策效应发挥到极致，而且还要自己再制定出台更加优惠的政策。而如果是要收紧房地产政策，防范房地产风险，地方政府落实起来相当迟缓，不但大打折扣，而且每每以不适宜本地情况而架空国家政策。 　　具体的例子是，在国务院下发《通知》的同一天，2009年卖地收入高达1200亿的杭州也在同一日推出29条房产新政，规定不论是否有杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。此举被民间人士直指为高价托市。 　　中国社科院金融所研究员易宪容接受本刊采访时则认为，“国十一条”是把中国住房市场是一个“供给不足”的市场当作理论前提。而实际上，当前国内的住房市场的症结并非在供给问题上，而是在过于优惠的住房贷款利率导致的“投资与炒作”问题上。他认为，由于对住房保障与住房投资这两种属性没有严格区分，所以“国四条”和“国十一条”仅仅是把增加供给作为政策重点，而对投资与投机的抑制不力，并没有解决房价上涨的根源。 　　经济发展可以依赖房地产吗？ 　　这是一个奇怪的现象：美国房地产业的畸形发展是金融危机爆发的直接诱因，而中国房地产业的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看来，恰恰是拜国际金融危机所赐。 　　受访者认为，在“保增长”的巨大压力下，发展房地产就成为拉动经济增长的一条捷径。于是，房地产业就成了国民经济赖以支撑、须臾难离的“命脉”——这是中国当下的事实。而多位受访学者表示，也恰恰是中国经济的悲哀。 　　这是一个危险的现象：亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。 　　更何况，世界走出金融危机不会靠房地产；一个大国的经济肯定不能靠房地产来维持长远的发展；当社会资本大量固化于房地产，势必影响资源在其他领域的流动，创新等必要的投入也会受到抑制，最终丧失的将是参与全球竞争的实力。 　　实际上，房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。因为房地产被动封闭，依附性强，流动性差，它不能带来经济的循环再生，满足可持续的社会需求。 　　“房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业。它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求(对低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于产业、产品结构升级。如在2009年的钢材市场上，技术含量低、高耗能的长材产品价格，明显高于技术含量高的板材，产生了‘反结构调整效应’。”在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。

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