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应该用新的思路来解读房地产新政

http://www.CRNTT.com   2010-04-28 08:34:19

2003年之后，中国经济结构之所以出现严重扭曲的情况，与当年的房地产政策调整密切相关。2003年国务院出台了18号文件，该文件确立了房地产在经济增长中的支柱产业地位。随后的土地出让制度及住房分配制度都是围绕这个定位而展开。土地实行“招、拍、挂”方式转让，而住房分配上主要强调市场化，将保障性住房压缩到最低水平。正因为如此，房价从2003年开始连续多年上涨（只有2008年例外）。 　　将房地产作为支柱产业并因此导致的房价上涨与经济结构扭曲之间的关系如此密切吗？在住房市场化改革及房价不断上涨过程中，房地产事实上充当了社会财富再分配的载体。居民通过购买住房的方式将自己的财富转移到开发商手里，而开发商通过购买土地和上缴税收的方式将来自居民的部分财富转移给了政府。在这个过程中，政府和企业是房地产价格上涨的受益者，而居民的财富被“掠夺”。 　　简单计算一下就可以知道房改后的十年间有多少财富从居民手里转移到了政府和企业帐下。从行业内的经验数据看，建筑成本大约占住房销售收入的30%，将每年的住宅销售收入减去建筑成本得到的“住宅开发毛收入”就是政府与企业通过出让土地及房地产开发获得的收益，该数大约等于政府与企业通过住宅从居民手里“掠夺”的财富（其中还有一部分财富通过土地拆迁回到了居民手里，大这部分数量不大，可以忽略不计）。1999年至2009年，住宅销售收入共计14.31万亿元，将此数乘70%得10.02万亿，即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富。 　　正是这10万亿导致了中国经济结果的严重失衡。为了更进一步说明住房制度改革带了财富重新分配的事实，将数据进行还原，将每年的商品住宅的“住宅开发毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，在将“住宅开发毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整，结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算数平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%，几乎完全相等（因为2007年以后的现金流量表还没有公布，无法计算储蓄的结构）。 　　此项研究结果足以表明，导致2003年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨，则中国的财富分配结构不会发生大的变化，就不会出现消费占比迅速下降的问题。 　　既然导致中国经济失衡的关键是住房制度改革和房价上涨过快，那么，要解决中国经济失衡问题就应该在这两个方面上做文章。“十号文”在调整住房分配制度及控制房价方面都有重大的突破，点到了问题的要害。

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