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楼市呼唤重大制度变革

http://www.CRNTT.com   2011-04-12 08:34:06

不错，居民住房支付能力是衡量房价的硬指标。这也就是国际上普遍采用的房价（和居民）收入比。但是在中国的大部分一线城市和热点地区，房价收入比早已超过国际上一般认为6~8倍的适当区间。许多是已达20倍乃至30倍以上。要考虑居民住房支付能力，显然就不仅仅是需要遏制房价过快上涨的问题，而是要房价大幅下降。这样就根本不必和不能考虑经济增长目标和人均可支配收入的增长速度。显然，甩掉前二项指标，大幅降低房价，既不是地方政府的利益或意愿，也不是新国八条的要求或精神。地方政府在相互矛盾的挂钩目标中有所取舍，在总体上符合遏制房价过快上涨的精神下与前二项指标挂钩，恐怕不能说是地方政府的什么错误。 　　扭曲结果可能始料未及 　　文章分析，那么，是否即使新国八条中存在含糊或矛盾之处，地方政府仍应当结合自己的具体情况，去创造性地理解和执行呢？这个推理恐怕也不成立。在市场经济条件下，要地方政府对房价的上涨负全部或主要责任，有点属于不可能完成的任务。因为对房价影响的主要因素就有若干项，如货币政策、通货膨胀、居民收入水平、投资投机需求、居民购房意愿和房价预期、外来人员状况、住宅用地供给、建设和投入销售的商品房的数量和时间等等。这里的相当多项，或者超出地方政府的职权和能力，或者地方政府只能施加有限的影响。只要没有立法或授权地方政府可以直接决定新建住房的价格，或能掌控存量二手房的价格（这对新建商品房价格有直接的影响），地方政府客观上就很难对新建住房价格实行有效的控制。这样看难以交出答卷其实倒未必不是还算老实的态度。勉强去做，反而难免产生许多人为扭曲的结果。 　　例如新国八条中说的是新建住房价格，这当然可以理解为新建商品房和新建保障房价格的加权平均。这样即便新建商品房价格上升很快，由于新建保障房数量很大，综合加权价格也不会上升或上升有限，这就等于是给新建商品房价格上涨敞开了大门。再如新建住房可以不断向城市外围延伸，由于城郊房价自然比中心区低一大截，新建房价控制当然也就不困难。现在更有认真执行限价政策的地方政府，为了控制统计房价的上升，但又苦于无权决定开发商的定价，只能人为压住新售商品房的销售许可证。房子明明早已卖出10套，只发2套许可证，等待郊区等低价房源搭配发放销售许可证，这样房价控制指标倒是可以模范甚至超额实现，但让所有当事人和相关者都颇感无助无奈，乃至觉得控制房价之举成了大家合演一出荒唐可笑的游戏。不过甚至这样也还不是最坏的结果。因为要控制房价，绿色节能环保和一次性精装修的住宅受到冷落和淘汰，大家都需回到建造原始毛胚房报价销售的时代，尽管各方都知道这样会造成更大的浪费和住户的不便，如此等等。因此事情演变到最后可能变成：人为控制房价指标还不如不控制。房价上升指标定得越低越受舆论好评的反而可能是越不实事求是，越产生更多弄虚作假或不惜造成损失浪费的。显然，这肯定是政策制定者以及盲目为所谓政策真正落实加码使劲的媒体所始料不及的。其实这种扭曲结果的产生并不奇怪。因为如果用行政性计划控制价格的办法能更好地解决问题，中国在30年前就不会和不必走上市场导向的改革之路。

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