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房价会大跌吗

http://www.CRNTT.com   2012-04-05 09:10:22

首先,国家统计局公布的我国居民收入这一数据是根据抽样调查获得,存在明显的低估,即便按国家统计局公布的资金流量表(实物交易)中数据,08年的住户可支配收入总额为18.24万亿,比当时抽样调查的居民可支配收入总额数据高出5.24万亿,以此来推算,去年居民可支配收入总额约低估了7.89万亿,即低估了27%左右。故实际的房价收入比会高一些。 　　其次,从房屋所有者的结构看,由于过去30多年来贫富差距的不断扩大,富人拥有多套房屋的现象已经非常普及,有调查表明,中国富裕阶层人均拥有房产3.3套,房产价值占全部资产的72%。因此,人均居住面积达到30平米及空置率过高现象,并不能说明中国房地产已经供过于求了,因为富人将房屋作为投资品,而中低收入阶层对房屋的刚性需求和改善型需求依然强劲。 　　第三,房价收入比究竟多少为合理,其实不应该有一个国际标准,因为不同国家的文化、习俗有差异性,如从历史上看,农耕民族都看重房产的所有权,而游牧民族则看重占有权,习惯于租房。故东亚的房价收入比应该欧美的高才是,因为前者的投资性需求较大。 　　此外,还有些指标的确可以作为看空房价的理由,如中国人口抚养比的拐点已经到来,而当年日本人口抚养比拐点的出现,与房地产泡沫破灭的时间都在1990年左右。再从购房需求最强劲的30-39岁年龄人口结构看,中国自05年起,该年龄段的比重就一直在回落。但另一方面,中国城市化率又比较低,仅为50%左右,未来还有很大的提升空间,这又是支持房价上涨的有利因素。 　　人口向城市迁移或是支撑房价的主因 　　近期中国房价已出现明显的回落迹象,这究竟是限购等调控政策初见成效呢,还是房价久涨必跌呢？这确实不好回答,但若从库存、土地价格等这些更直接的指标去预测房价的变化,应该更有效。如2011年底10个典型城市新建商品住宅库存总量达6000万平方米,与2010年同期相比,库存增长约40%;而2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长2.6%;土地成交价款8049亿元,下降1.9%(国家统计局),这是否意味着未来土地价格会有回落？不过,房价的回落在08年末至09年初也曾出现过,也不好以此来判断房价的长期回落拐点是否出现,更不能作为房价将大跌的依据。

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