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中国房地产未来十大趋势

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。 　　中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。 　　据“城镇化需求预测模型”测算，到2020年新建住房面积将增长到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。 　　预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米(2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米)，假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。 　　城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7.8-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也远远不如，降幅达5-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。 　　当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。 　　另据中国指数研究院的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预计2011-2020年十年间13亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿平米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，这完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长。从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户（55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30平米）。如此节奏和结构的迅速变化，开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。

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