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“疲软”“鬼城”:楼市脉相折射中国经济生态

http://www.CRNTT.com   2014-03-05 12:06:51  


 
  物极必反,短期大量开发导致部分三四线城市供求关系恶化,大型开发企业纷纷“逃离”三四线城市。中原地产研究中心监测数据显示,去年前三季度十大标杆房企虽然购地金额创出新高,但新增购地城市三四线城市占比为0。而众多中小开发商则深度套牢,不知何时能度过寒冬。

  ■ 微妙的2014年

  按照房地产的基本规律,人均超过35平方米,房地产就要熄火,数据显示我们现在是40平方米,这意味着房子的严重供给不足已经结束。在这种情况下,今年如果经济减速,再加上整个住房的需求,供需基本平衡,房地产对经济起到的引擎作用将要画上句号。

  当然,看2014年中国经济,除了今年是新一轮改革起始之年外,也要看中国经济的大周期。

  2014年中国经济的基本面就是很缺钱。2013年的钱荒,有人讲是时间节点,事实上是全年都是钱荒。在这种情况下,未来对中国经济来讲可能是一个很大的风险周期。中央的调子列了这几个风险:债务风险、房地产过热等。我认为最大的是两个风险,债务风险要看是什么债,现在我们强调的是政府债。我认为政府债不是最大的风险,政府债可以化解。现在政府想还钱,这是可以还的,因为地还没有卖完。但是最大的风险是企业债,企业债的风险2014年可能会更加严重。现在很多产能过剩的行业,包括钢铁行业,负债率非常高,又不赚钱,又大量地贷款,资金成本很高,它在玩什么?它在玩“影子银行”。很多钱拿过来以后,不是去做它自身的产业,而是又拿去玩钱。如果这些钱是产能过剩行业玩,一旦收紧的话,资金链一崩盘,所有问题都会出现。现在我们的债务指标里面,最严重的债务指标是企业债。这是第一个风险。

  第二个是影子银行,哪个领域会出问题,事实上已经出现了,就是信托。它所有的设计,指向的最终面是不赚钱的。以前最好的信托是煤矿、矿产信托。因为这个产业一直往前走,处在一个好的周期,大家都赚钱。现在我们看到的信托风险不是已经披露出来的一两个违约风险,而是已经出现了大面积的实质性违约。还有很多基础设施的信托,当然背后是政府项目的好说。但如果是那些市场化的项目,都有可能会出问题。

  所以影子银行的最大问题是什么?它在资产负债表设计的时候,你看起来好像没有债务,事实上绝大多数都是债务。名义上是股权信托,实际上大部分是你肯定要还钱的。这个风险相当大。

  还有一个房地产的问题。今年房地产也很微妙,现在很多人讲一、二线城市没问题,三、四线会出问题。如果经济逆转的话,可能会出现全面性的问题。当然,我们预期中国房地产到2017年会出问题,那时候产能过剩,房子比人还多。但是2014年很微妙,首先能不能扛过钱紧。现在我们全面收紧房地产方面的信贷。去年12 .2万亿的资金已经创了新高,在经济逆转的情况下,有多少房地产公司可以扛住。1-2月份一线城市已经为房地产开市摇旗呐喊,北京批了好几个高价楼盘来刺激老百姓买房,最高的每平方米9.5万元。但是去年的时候,为了那个数字好看,4万元以上就不批了,今年全部批,又放了很多地,目的是对抗这个预期的逆转,让大家仍然对整个房地产有信心。 


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