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房价顺应经济转轨必然也必须调整

http://www.CRNTT.com   2014-06-22 08:28:04

5.收入分配差距缩小 　　如果收入分配差距过大，富裕阶层获得财富容易而规模大，房价对他们来说难以形成“过滤”效应，从而使收入分配差距成为推动房价上涨的重要原因。同时，房地产是投资的重要渠道，特别是近十年来中国房价持续快速上涨，吸引了越来越多的富裕家庭资金到房地产市场投资，很大程度上提升了房价水平。 　　反贪污腐败、缩小收入差距为新一届政府的执政理念。根据国家统计局调查数据，中国城镇居民收入整体差距较大，2003-2009年10%最高收入户的平均收入是最低收入家庭的8.5倍以上，2010年以来该倍数持续缩小，2012年缩减至7.59倍。收入分配差距缩小，有利于形成合理的房价结构、房价租金比率等，房地产市场将向健康理性回归。 　　6.货币刺激的条件约束增强 　　融入了国际环境，自然会受到国际因素的制约。与2008年相比，中国刺激经济乃至房地产的货币条件已经发生根本性变化，财政或金融刺激对房价的支撑作用不可能长久有效。 　　一方面，2014年人民币兑美元汇率趋向均衡，外汇资金流入的套利条件不复存在。2008年初人民币对美元汇率为7.38:1，人民币升值空间远未结束。时至今日，2014年以来人民币兑美元汇率已经最高升值为6.05左右，之后开始了贬值历程，截至6月开局人民币兑美元汇率已经贬值6.25左右。 　　另一方面，当前货币规模空前膨胀，几乎没有了注水空间。2008年初中国广义货币供给为40.3万亿元，以当期汇率折算仅相当于5.46万亿美元，相当于美国当期广义货币的73%。截至2014年一季度末，中国广义货币供给已经达到116万亿元人民币，相当于18.7万亿美元，比美国的广义货币供给高出67%。因而，中国人民币供给已经进入强约束阶段。 　　如果不顾这些约束条件而强行注入流动性，不是带来人民币的贬值，就是国内经济持续泡沫化，进而成为国际经济领域的“堰塞湖”。长期看终会导致国际资本流出经济泡沫严重的地区，外汇长期流出必然会带来基础货币的收缩，广义货币供给也将随之以货币乘数的方式收缩。 　　 　　文章认为，房价回归是经济发展规律的必然结果，政策措施能够起到扶持和延缓作用，但是难以根本改变市场趋势。从整体经济发展看，房价理性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。 　　1.有利于地方财政打破强烈的土地依赖症 　　在数量型增长的模式下，土地财政通过固定资产投资、集团消费等有效拉动了经济增长，功不可没。但是也造成了中国经济陷入 “规模扩张—土地财政—房价上涨” 发展怪圈和不断膨胀的政府债务陷阱。 　　尽管中国政府负债率低于国际上公认的60%的警戒线，但应当看到这些债务是在中国政府可支配收入的增速和份额远高于大多数国家情况下所形成的，特别是许多县级、个别市级甚至有报道9个省会城市负债率超过100%，并且对土地出让收入依赖性较高。房地产价格调整有利于打破土地财政，强制“中断”饮鸩止渴的经济发展方式，逐步形成创业创新引领的发展方式。 　　2.有利于金融机构转变主要依靠房地产抵押经营模式 　　在数量型增长模式下，房地产不仅银行信贷的集中投放领域，更是信托、投资公司等机构的主要投向目标，而且信贷抵押物也以房地产及其地上附着物为主。中国银行房地产贷款（包括个人住房贷款）占比超过20%，据调研估计信托资金投向房地产领域的占40%以上。 　　房地产价格调整将会加速暴露房地产领域信贷风险，给金融机构带来不良资产的冲击。加上存款向互联网金融转移、影子银行体系的竞争与替代、利率市场化压缩利差空间、交叉性金融业务快速发展等的冲击，将加速金融机构的经营转型，逐步抛弃依靠房地产抵押为主的信贷方式，加快开发符合科技创新、文化创意、网络经营、居民消费等发展方向的金融产品，有利支持经济发展转轨。

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