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高房价背后的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17  


  中评社北京3月29日电/高房价、地王、蜗居诸此等等,成为当下无法回避的话题。《经济观察报》发表中国社科院经济研究所研究员汪利娜文章表示,许多人将房价的疯狂归咎于流动性泛滥,尽管它难脱推波助澜之责,但关键还是制度的缺失。 

  文章分析,为什么价格的癫狂多发生在房地产领域?从国外经验看,日本的泡沫危机、北欧的银行危机、东亚金融危机和此次美国的次贷危机,无一例外都与房地产资产价格的剧烈波动有关。然而,任何金融风险和危机的产生都不是一个纯粹的金融现象,而是实体经济多种问题、矛盾积重难返的必然结果。房地产之所以能成为泡沫的载体,主要是由土地资产特殊的物理特征、经济特征和市场环境所决定的。土地作为一种商品,与其他商品相比,有着许多的特殊性。从物理特性上讲,土地具有空间固定性和异质性。换句话说,每一块土地都是唯一的和独特的。从经济特征来看,土地具有稀缺性,它是一种有限的、不可再生的自然资源。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性较小。尽管中国并不是世界上土地资源最短缺的国家,但土地制度的不健全会人为地加剧土地供给的稀缺性、垄断性和供需矛盾,从而给人们一种预期,似乎有“可以长到天那么高的大树”,地价、房价可以无休止地涨下去。非理性的预期加上投资者的盲目、从众、痴迷和疯狂,会推动房价偏离其实际价值,这就为泡沫的生成提供了前提条件。 

  文章指出,中国土地制度改革滞后及不健全加剧了土地供需的扭曲。认真梳理中国的土地制度,从农村集体用地转变为城市建设用地,从政府的储备到用地企业拿地,几乎每一个环节都透着与市场等价交换原则、宪法产权平等精神相违的弊端。为什么农村的集体用地的流转仅限于农用地,而不允许农村建设用地进城,即转为城市建设用地?为什么农村建设用地想进城只能接受上级政府的征收机制,只能拿到一点可怜的补偿款,而政府出手一拍就可从溢价中获得巨额的出让金收益?即然许多小产权可以以“大棚别墅“、“画家村”、“生态示范园”的形式出现,为什么不能给“城中村”的土地、小产权房一个合理合法实现其利益的出路?为什么城市建设用地的出让因用途不同(工业用地、居住用地、商业用地、公共设施用地、仓储用地)而同地不同价?为什么中国的城市规划很多只是纸上画,而对政府行为和企业行为随意的修规和违规毫无任何法律约束力? 


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