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对当前房地产调控的反思

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 08:14:14

——2003年初起，资产市场出现过热迹象，房地产市场转向规范为基调。政府调控主要通过以下手段：控制土地供应量，经营性的土地一律要公开竞价出让，不准协议出让；取消个人房贷优惠，提高购房首付，控制住房抵押贷款额度，房地产企业自有资本金比例必须超过35%以上才准予发放贷款；对个人将购买不足两年的住房对外销售，全额征收营业税等。 　　——2008年9月至2009年11月，国际金融危机后，房地产再度成为中国经济“保八”的重要推动力。房地产税收优惠等政策纷纷出笼。 　　——2009年12月以来，受流动性状况及前期政策影响，中国部分城市房价快速上涨，资产泡沫担忧显现。房地产市场调控政策转向。政府收紧了房地产开发商资金的土地缴付款政策和二套房政策，以营业税遏制投机性炒房。2010年4月，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），在一个月左右时间，20多个省市出台了房地产调控的具体细则。政府官员强调了两个方面，要加快保障性住房建设，增加住房有效供给；要坚决抑制投机炒作等不合理需求。 　　文章称，总结历次经验，伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题：主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。 　　1998年国务院明确提出，深化城镇住房制度改革的目标是建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策；同时明确提出，最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。而目前，中国的城镇住房供应体系却是以市场价商品住房为主，另外两个层次的住房供给严重不足。缺少多层次的住房供给来满足多层次的住房需求，造成供给与需求不匹配，是目前房地产市场存在的最大问题。 　　文章指出，在这种背景下，政府对房地产的调控，使用行政手段较多，市场化手段使用得不够，对于解决实际问题的效果不显，甚至造成多种弊端。房价上涨过快，直接控制、打击价格是行政化手段，控制需求则抑制了经济增长，控制土地供应是使过热的市场火上浇油，市场化手段是规范市场秩序、放开房地产供给。

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