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新型城镇化路在何方？

http://www.CRNTT.com   2013-03-22 08:20:34

当然，要实现上述改革，中央政府首先要严禁开发区进一步扩张。使得地方政府不能再像过去那样低价征地、然后更低价出让工业用地去新建开发区，促使其从存量用地集约利用上去做文章，并制定分年度的整体土地利用结构调整方案。如此，才能把中国工业用地比重过高，商、住用地比重过低的局面逐步扭转过来。 　　调整工业用地结构给地方政府带来的财政收入潜力，不仅包括工业用地逐年转商、住后获取的土地出让金收入，还包括这些土地释放入市后商、住用房地产建设为地方产生的各种预算内税收。1997年－2009年间，中国工业用地大约增加了2000万亩，如果这些新增工业园区平均容积率能够提高1倍，达到0.6－0.8的基本标准，就可以节约出1000万亩用地。未来十年，按照每年转化为商、住用地出让100万亩，即使以2008年平均每亩商、住用地75万元的最低价格，未来十年中，每年至少可筹措7500亿元的纯土地出让金。即使将其中的三分之一让利给企业，每年也有5000亿元左右的土地出让纯收入。此外，如果上述100万亩土地中三分之一用于基础设施与公益事业用地，剩余三分之二用于住宅开发，为66.7万亩，以容积率1.5计算，可开发的住宅面积为6亿－7亿平方米，按每平方米5000元单价估算，总产值大约3万亿－3.5万亿元，新增增加值1.2万亿－1.5万亿元，政府可从中得到各类房地产税收达4200亿－5200亿元。 　　综上，地方政府可以通过工业用地结构调整，获得大约每年1万亿元左右的各类收入，基本可以补足当前的土地出让纯收入。最关键的是，这个措施和前面提到的城郊村居民建出租房等改革结合起来，可以直接消化目前中国严重过剩的钢铁、建材等相关行业的产能，并有助于化解地方政府的巨额存量债务。此外，还可以逐步消除房地产泡沫，让城市居民有更多收入用于非住房消费，并促进流动人口举家迁移至城市，获得更高劳动收入，转换其消费模式。 　　因此，前述一系列改革可以从多方面增加内需、促进经济增长，增加社会和谐，为未来长期建立以财产税为主体的地方公共财政体系赢得转轨时间。

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