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改革当前中国住房供应体系

http://www.CRNTT.com   2014-08-01 08:52:28

以社会住房满足改善型居住需求 　　文章提出，解决住房问题，要从改革住房供应体系入手。一个基本思路是，回归住房的基本生活属性。为此建议，依据中国现阶段的时代背景和国家发展战略需求，建立介于政府主导的住房保障供应体系和市场主导的商品住房两者之间，处于中间过渡形态的住房供应体系。这种过渡形态的住房，名之为“社会住房”。具体内容包括两方面：租赁型的公共租赁房（社会租赁房）和出售型的自住型商品房。以此填补当前住房供应体系的空缺，使得只想购房来解决居住问题的“夹心层”群体不会被逼去买房、炒房，分流住房需求，化解社会矛盾，让住房真正回归消费属性。 　　这样，中国的住房供应体系将成为“三位一体”，即保障房、社会房和市场房，分别定位服务于不同人群，主导对象不同，提供途径和形态不同，功能不同，满足不同的住房需求，各司其职，各得其所。保障房的功能应明确定位为，保障中低收入住房困难家庭，由政府主导提供，以满足基本居住需求，提供形式可以是实物形态——只租不售的廉租房，也可以是货币形态——货币化租赁补贴。 　　市场房则是通过市场由牟利驱动的开发商提供的商品房，满足高收入家庭的高端居住需求和投资需求，提供形式具有多样性。处于保障房和市场房两者之间的社会房，则是政府制定约束性规则下，由社会力量提供的自住型住房，以满足基本居住需求和高端居住需求之间过渡的改善型居住需求，服务于二者之间的所谓“夹心层”群体，形态上可租可售。 　　社会住房的产权特征是，租赁型拥有使用权，出售型还可以具有所有权、占有权和支配权，但禁售期内不具有收益权和处置权。相比而言，商品房拥有对财产的全部产权，保障房则只有有限的使用权。 　　规范社会住房准入和建造标准 　　文章表示，租赁式的社会住房即公共租赁房，只需从政府提供转为社会组织提供即可。出售式的社会住房，其模式雏形可以参考当前的共有产权房。但共有产权房的现有模式具有多个问题，包括存在寻租空间、政府监督成本大、存在负面激励，还有引导政府合资炒房和托市之嫌。因此，需对此现有模式进行改进。 　　1.增加社会住房上市交易限制期限，如延长到10年，以更大幅度地抑制社会住房的投资价值。只有严格限制社会住房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度地杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制政府乐见高房价的内在激励。 　　2.逐步放宽购房准入标准，让社会住房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需。在剥离社会住房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买社会住房者，都是真正的刚需。在这个意义上，社会住房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。 　　3.严格限制社会住房面积和建造标准，保证社会住房的社会保障属性。虽然我们建议社会住房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分。在地段选址上也做一定限制，并有意识地以此引导市中心人口向市郊疏散。 　　4.供应方式应尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入。遵循十八届三中全会决定所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对社会住房制定不可转让性及其期限做出限制，并对社会住房的面积、建造标准、地段和申请人不拥有产权房做出规范，监督实施，无需再有其他介入。

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