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调控政策将走向何方?

http://www.CRNTT.com   2011-10-31 10:38:05  


 
  不过我们仍然可以发现,历经一年多的政策高压,房地产投资热明显在退潮,房地产交易跌幅不小,以往“金九银十”购房高峰已经成为泡影。政府的统计数据显示,北京、广州、上海等一线城市的交易量创下了近三年来的新低;其次,70个大中城市,已经有16个城市的房价环比下降,30个城市的房价停涨,而一些城市的秋季房展会出现了很多的促销手段;其三,多数城市库存创新高,其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化,而北京房屋库存超过了10万套,供需力量的对比发生了明显的变化;其四,开发商的资金链紧张,多数房企的资产负债率在70%以上,再不降价已经难以为继。

  显然,调控成效明显,只是暂时没有在价格上表现出来而已。  

  ■ 所谓“利好消息”多是烟雾弹

  ——信贷放宽,土地收紧……十月下旬突如其来的一连串楼市“利好消息”靠得住吗?

  无论怎样强调所谓“刚需”以及“住房不是普通的商品”,住房仍然是商品,它遵循商品的价格规律:卖者之间相互竞争,买者之间也相互竞争,增加供给或减少需求会导致价格下跌,减少供给或增加需求会导致价格上涨。目前传言中的几个政策动向确实都是打开楼市上涨空间的信号:

  1.取消限购:限购政策就是让一部分买得起房也想买房的人暂时不能买房,减小购房需求,而取消限购是对购买力的释放,它当然会导致房价回升。

  2.放松货币:从温总理去温州视察,民间关于“放松货币”的吹风就不绝于耳。增加信贷量,降低房贷利率,包括提高公积金贷款额度,都是让原本没有能力买房的人也能够加入购房大军,这一举措仍然是增加购房需求,有利于房地产价格上涨。

  3.收紧土地:前两种方式是增加需求,收紧土地则是减少供给,中国房地产价格一路飙升,根本原因就是政府严格控制投入市场的土地数量,使得只有出价很高的消费者才能购买住房。如果“耕地红线”真的从18亿亩增加到20亿亩,投入房地产市场的土地当然会进一步减少,房子就会变得更值钱。

  但真正值得注意的是,以上几种对房地产的利好消息,都没有官方正式和公开的表态,在温总理要求巩固调控成果的当下,这些从与房地产相关的政府部门“泄漏”出来的,与调控大方向逆行的信息,也不可能有什么正式的官方表态,也许这只不过是通过财经类媒体“放口风”这一常见的操作手法,来提振房地产业的信心——毕竟,(尤其对北方城市来讲)错过了“金九银十”,每年的年底至来年四月都是销售淡季,如果调控政策继续不变,这个寒冬对开发商来说会非常难熬。

  ■ 调控还能走多远?调控目标是关键

  “降房价”并非调控的本来目标

  宽泛来说,这一轮的楼市调控已经进行了近两年时间(也有人将今年限购政策的推出作为本轮调控的起点)。起始于2010年初的这一轮调控,一开始是以“抑制房价过快上涨”为目标——并非以房价不上涨或降价为目标。 


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