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房地产市场的“再平衡”

http://www.CRNTT.com   2014-06-01 08:30:43  


 
  上述因素集中表现在一个现象上,那就是在过去15年里,中国的房地产市场出现了严重的供不应求,这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。我们根据国家统计局公布的一系列数据做了匡算,结论是:在1999-2013年的15年时间里,以商品房累计竣工面积计算的房产供应仅仅是潜在住房需求的50%左右,供需缺口总量高达76亿平米。在如此巨大的供需缺口之下,房价的大幅度上涨自然是无法避免的。

  在我们估算住房的潜在需求时,主要包括两个方面,一是新增城镇人口带来的新增住房需求,二是原有城镇人口存在的改善性住房需求。

  一、1999-2013年期间,城镇常住人口总量增加了3.2亿人,按城镇居民人均居住面积33平米计算,这些新增城镇人口需要约104亿平米的住房。

  二、1998年底,全国城镇常住人口为4.2亿,当年人均居住面积为18.7平米,比2013年的人均33平米少14.3平米,这意味着过去15年中原有城镇人口形成的改善性住房需求约为60亿平米。

  二者相加,1999-2013年间住房潜在需求总量约为164亿平米,而同期的商品房竣工面积总量(包括住宅和商业地产)仅为88亿平米,供需缺口达到76亿平米。

  当然,由于数据的质量和可获得性的原因,这个测算是非常粗略的,不可能精确。比如,国家统计局公布的商品房竣工面积,很可能无法涵盖各种“小产权房”,这一数据的缺失有可能导致对住宅供应量的较大低估。

  但是,也要指出的是,我们在计算住宅供应时,没有去除因房屋动迁、旧城改造所减少的原有住宅面积(因为没有数据)。考虑到绝大多数城市的面貌在过去15年都发生了革命性的变化,可以想象旧房拆迁的面积之大。因此,用商品房累计竣工总面积来估算住宅供应,肯定大大高估了实际净增的供应面积。

  同时,如果考虑到商品房竣工面积中还有约15-25%为商业地产,真正用于居民住宅的竣工面积比我们估算的88亿平米应该会更少。

  总之,考虑到上述所有的误差与遗漏,我们可以大致确定,过去15年房地产市场的实际供应仅仅满足了50%左右的潜在需求。

  很多人认为,大部分从农村转移到城市的人口收入很低,即便他们已经被城镇化,也买不起城里的房子,所以不应该把他们的买房需求算进来。这种观点有失偏颇。理论上讲,如果房价低到一定程度,这些人口中的绝大部分也就买的起房了,但此时房地产市场的供需缺口就不是潜在的,而是真实的,是有购买力支持的。然而,一旦这些供需缺口从潜在的变成真实的,那么房价就不可能这么低了,而是会因市场竞价而被不断推高。这就是市场规律。因此,在房地产市场供需缺口达到50%左右的情况下,有一半左右甚至以上(考虑到收入不平衡的现象)的人口买不起房,其实不应该令人奇怪。 


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