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王春新语中评:新思维破解香港住房难题

http://www.CRNTT.com   2022-07-27 00:08:32  


中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉研究员王春新(中评社 陆文煜摄)
  中评社香港7月27日电(记者 陆文煜)中银香港经济与政策研究主管、香港中文大学商学院荣誉研究员王春新最新著作《捍卫居权——以新思维破解香港住房难题》由商务印书馆(香港)出版发行,并在香港书展热卖。近日,王春新接受中评社记者采访表示,受政策取向、价值观和利益分配的房屋发展模式是引导“安居负担指数”指数变动和长期走势的核心力量,房地产政策不能只停留于修补层面,更要转换房屋发展模式。为实现香港房屋发展的五大目标,需要引入三大新思维,以改善市民居住条件,促进经济增长。

  “安居负担指数”概念有助衡量香港房屋模式

  王春新介绍,由他首创的“安居负担指数”(RBI,Residential Burden Index)是指楼价涨幅与收入涨幅之比。该指数根据联合国提出的国民经济核算标准(SNA),计算个体收入和楼价的关系,此处个体不仅是一个人,也可以是一个家庭或整个社会。“安居负担指数”把全世界房地产发展模式放在一起比较,指数大于1时,楼价上涨速度快于收入增幅,居住条件必然下降;指数小于1时,居住水平不断改善。
  王春新分析,目前全球房屋发展模式主要有三大类。第一类是以欧美日为代表的世界主流房屋发展模式,“安居负担指数”约为0.7,即楼价增长远低于收入增长;第二类模式是以新加坡为代表的政府公共房屋为主的模式,该指数约为0.9,即楼价增长稍低于收入增长。以美国为例,过去百年,其楼价随通胀变化,居民收入超过通胀,收入由两部分组成,一部分通过通胀抵消,另一部分即实际收入。据统计,1890年后的一百年间,美国百姓的实际收入约增加4倍,居住条件也有4倍左右的改善,人均居住面积从20平方米左右增加到100平方米,即一栋住宅差不多3、400平方米。

  王春新谈到,第三类模式即香港模式,和美国完全相反。过去30多年,香港的“安居负担指数”高达3.3,意味香港楼价增长速度是平均收入增长速度的3.3倍,居民收入永远赶不上楼价增长趋势。“安居负担指数”远高与1的香港的房屋发展模式,是典型的投资/投机主导的虚拟经济模式,重投资价值而轻居住需求,呈现出病态特征。反之,“安居负担指数”小于1意味着注重实体经济的模式,在房屋领域实行的是保护社会政策,而非市场规则,例如欧美就有不少保护租客的政策。
 


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