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摊牌吧，房价

http://www.CRNTT.com   2010-08-29 08:56:24

杨少锋告诉记者：“最明显降价出现在新开盘的楼盘。7月北京大部分楼盘纷纷采取低价入市，普遍比原来的预期售价调低了20%。比如通州最大的盘“华业玫瑰郡”，均价 1.6万-1.7万/平方米，而他们4月份对外公开的报价是2.3万/平方米。新华联运河湾成交均价约1.7万元/平方米，比之前报价降了3000元/平方米。新开盘的金隅花石匠，网签成交25套，均价14678元/平方米，下调了2000元/平方米。7月24日，位于房山区长阳镇的中粮万科.长阳半岛，以均价13400元/平方米开盘，原来的预期是1.6万/平方米，周边同品质二手房价为1.4万元/平方米；7月30日，位于大兴区黄村的保利.茉莉公馆二期以均价17000元/平方米开盘，预期为2.2万-2.3万/平方米，而其周边二手房价则在1.9万元/平方米左右；7月31日，位于朝阳区望京东部的首开.国风上观以均价24124元/平方米开盘，其周边二手房价为2.6万元/平方米左右。这些新开盘的项目大部分采取低开策略，直接带动周边老项目的价格回落。” 　　就在京城楼市价格有所松动之时，却有一楼盘逆市飞扬，对外涨到3万/平方米。杨少锋认为这就是老盘的尴尬之处。“在新政前已经开盘的楼盘，如果大幅降价，会导致已签约客户退房，引发更大规模的退房潮。在这方面万科曾经带来过惨痛的教训。所以老盘降价的顾虑比较多。这个涨价的楼盘，当时贵的时候已经卖到了2.5万-2.6万/平方米。如果在这个基础上降价，对前面的客户没法交待；不降，又卖不动。左右是个死，干脆提价，为今后房价下调、打折预留更大的空间。这是压根没准备现在卖的意思。” 　　但在老百姓看来，“降价潮”并没有感觉那么明显，期待中的“百日巨变”似乎并未如期而至。 　　“这是选取的参照系不同。我选取的是今年4月份新政之前的房价。而普通老百姓，还是在跟去年年底的房价进行对比。要知道从去年年底到今年，房价普遍涨了50%。而且如果没有这轮调控，目前的房价还要比原来再涨15%。” 　　而中建中汇律师事务所合伙人朱黎庭认为：“新盘降价，实际上只是把自己内部定的开盘预售价调低，而不是从整个统计数据来看，一个区域的房价，包括二手房，平均降了多少。二手房虽说比一手房提前降价，但是并没有明显的降幅，最多只是谈判空间出现松动，原本由买方承担的税费，现在改由卖方承担。并没有出现一套房子挂牌400万卖不掉，改为350万。这与2008年底的真降价不可同日而语。” 　　不差钱？ 　　“通州楼盘的真实价格为1.6万-1.7万/平方米。目前三分之一的楼盘已经降到位，三分之一不到位，还有三分之一的楼盘继续死扛。” 　　开发商还在等什么？ 　　正如上一轮房地产调控，由于政府的不靠谱，“猪坚强”最终等来了“解放军”。抢先降价，以为可以借机行业整合的万科，反而成了“很傻很天真”。这是一个活生生的教材，就发生在一年前。“和几大上市房企总裁们喝酒神侃，基本上对于降价已经没有任何人有异议，关键的问题，不是该不该降，而是什么时候降、降多少的问题。”杨少锋说。行业的普遍心理是没有哪一家开发商愿意贸然抢先降价。 　　而部分开发商，寄希望于政府迫于经济形势的压力，再次放松调控，选择观望。 　　事实上，两会前业内几乎所有的预测都押宝今年下半年才会出台调控政策。因为在整个实体经济还没有复苏的情况下，最大的政治是保就业。而为了保八，2009年已经天量放贷，而且大部分流入股市和房地产。如果房价跌了，政府放出去的贷款怎么收回？马上将导致大量不良资产和银行坏账。政府难免投鼠忌器。可以说，本轮调控提前启动，是开发商自己给“逼”出来的。 　　谢国忠日前也认为，放松现有调控措施的几率很大。“部分城市的银行已经逐步放开信贷。地方政府靠房地产增加收入。如果交易量持续走低，他们将陷入财政危机。许多地方政府本已债台高筑。地方政府负债超过收入5倍很普遍。如果收入来源枯竭，地方政府会拖欠债务。有鉴于此，中央政府可能放松调控力度。” 　　2008年房地产行业是行业资金链紧张同时社会流动性不足，而2010年则是行业资金链紧张但全社会流动性相对宽裕。2009年的房价飙涨让开发商赚的盆满钵满，从去年到今年的信贷高峰，都导致开发商资金链比较充裕，有了“扛”的底气。 　　王智中也透露：“更多的开发企业和投资者想做‘猪坚强’。”他有一个朋友，2005年在北京、上海建仓数百套房产，当时的建仓成本只有6000-7000元/平方米，现在已经达到了3万元/平方米以上，他们是真正的‘猪坚强’，无畏行情震荡，而是安心去国外度长假。还有一些开发企业的投资规模控制得好，存货不多，有做‘猪坚强’的资本。”

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