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房价高企：囤地不是原罪

http://www.CRNTT.com   2010-09-01 10:23:17

作为经济人的政府对地价决定房价的强度偏好，决定了政府控股下的商业银行在房贷政策上也将风险置之度外。 　　中评社北京9月1日讯／近日，国土资源部披露了一批闲置土地的开发商“黑名单”，称各大开发商共囤地1457宗，闲置面积超过9772公顷，合同总价款256亿元。从目前的土地供应格局来说，开发商的囤地行为是客观存在的。但以此说明高房价的原因却是舍本逐末，因为房价高企和开发商囤地其根本原因其实是地方政府垄断土地供应。  　　※地方政府房地产市场最大的垄断者 　　商品的单边上涨源于原料管制    　　房地产市场十几年来几乎成为单边上涨的市场，其实并没有什么值得奇怪的，因为黄金也曾经上演这么一出。1971年废除了布雷顿森林体系制定的黄金本位制后，黄金从35美元每盎司涨到852美元每盎司。这么一段“光辉的历程”的原因，其实是政府对黄金的管制造成的，市场化后，黄金的价格趋于合理。中国的房地产也是，从1998年真正意义出现商品房之后，房市经历10倍以上的上涨，主要原因还是房地产市场的主要生产要素土地，被国家垄断。    　　从理论上来说，当一种商业模式具有如下特征：1.只有特权经销商才能参与经营；2.原始资源由政府挂牌拍卖给经销商，谁有实力谁才能得到资源；3.制成品是短期内供应弹性很小而民众又不可缺少的必需品，那么，这种商业模式必然会营造出产品价格阶梯式上涨的环境，直至疯狂。房市完全符合以上特征，房价高企也印证了这个道理。    　　商品房建设用地连年短缺，最低时曾负增长    　　近年来，在房价的不断勇攀新高的背后，是土地供给尤其是商品住宅建设用地供给量的不断缩小。以北京市为例，2006-2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，用于市场化的商品住宅建设用地却连续数年严重短缺，致使平均地价从3416元/平方米增长到了8796元/平方米，上涨了2.57倍，而商品住宅的平均用地楼面价上涨近两倍。此前，在2003年同时收紧银根与地根的调控政策出台之后，土地供给开始出现了连续十八个月的低增长和连续十四个月的负增长。从年土地供给增长40%下降为负的14%，落差高达54个百分点。土地的价格开始随着供应量的减少而暴增。

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