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城镇化背景下的房价上涨逻辑

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章分析，究竟如何来解释一些大中城市房价过快上涨这一现象呢？房价过快上涨这一现象影响因素很多，各地的情况也千差万别，但从经济学角度来看，它离不开供给和需求这两个基本的方面。从供给方面看，自从推行住房商品化政策以来，各地政府和开发商的积极性都充分调动了起来，商品房的建设速度应该说是比较快的，供给也是比较充分的，但存在着一个短板，这就是具有一定的公共产品性质的福利性住房，如经济适用房、廉租房等，其建设速度一直比较慢，供给受到了极大的限制。从需求方面看，同样是从推行住房商品化政策以来，广大居民购房的积极性也充分地调动了起来，加上普遍的投资和投机购房，对商品房的需求非常强劲，只不过对很大一部分中低收入城市居民来说，面对不断上涨的商品房价格，其购买需求虽然很强烈，但难以转化为现实的购买力。这样，综合供给和需求两个方面的情况来考察，一方面由于价格较低的福利性住房供给没有跟上，使得很大一部分中低收入的城市居民的住房需求得不到满足，使总的住房供给产生了结构性的短缺，并引发了众多的社会民生问题；另一方面，由于全社会在一个时期里过分强调了住房的财富增值功能，从而使投资和投机性的购房需求无限膨胀，助推了商品房价格的过快过猛上涨。因此，抑制大中城市房价的过快上涨，也应该从这两个方面入手，一是尽快增加价格比较低的福利性住房的供给，二是抑制投资和投机性的购房需求。这一政策不是简单地为降房价而降房价，因为各地的情况千差万别，而是要在增加福利性住房供给的基础上，切切实实地逐步解决中低收入居民的住房需求问题，从而在总体上逐步控制住商品房价格的上涨速度。 　　为解决住房供给方面的短板问题，最近中央提出了2011年要建设1000万套保障性安居工程住房的计划，力度不可谓不大。但建设资金的筹集仍是一个很大的问题，中央财政会安排一定比例的资金，但主要应该还是地方政府想办法。2010年11月16日，财政部、国家发改委和住建部联合发布了《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，规定各地可将从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金统筹用于发展公共租赁住房。而在这之前的9月末，财政部、国家税务总局也出台公租房免征城镇土地使用税、印花税等多税种的规定。不过，从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金这一点早在2007年就有规定了，而根据国家审计署的审计，有不少城市提取的资金未达到10%这个最低的要求比例，有的甚至把已经提取的部分资金挪作他用。这说明一些地方政府对这个问题的重视程度十分不够，并且相关规定的实际约束力也很有限。为什么会出现这样一种忽视民生的政府行为，是值得认真去研究和反思的。

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