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“房价仍将上涨”为何嘘声一片

http://www.CRNTT.com   2013-07-30 11:59:30  


 
  其次,城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区,城市辐射范围虽然不如西北地区的城市,但是人均收入水平高,也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

  最后,土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区,压低土地价格,赔钱搞招商引资,形成工业产业,来支撑政府的GDP和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩,结果城市摊子越来越大,基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭,所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还,而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环,导致现在新区、新城不断扩展。

  综合判断,在一线、二线高等级的城市,资源稀缺性还存在,房价还有上涨的空间,部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产,恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

  有人认为,中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫,其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和,而中国才刚刚过半,户籍人口城镇化率才35.3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间,启动内需也与此有关。分析中国的泡沫,成因不同,结果也不同,可能会带来局部中小城市楼市的崩盘,但是在高等级城市不仅不会崩盘,还会上涨。

  ■ 解决房价居高不下需改革

  《经济参考报》:高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐,不利于推进城镇化,农民工进的来,但是无法在城镇中定居,而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患,许多地方出现了各种所谓的“鬼城”,您认为要解决高房价需要采取哪些措施?

  李铁:新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。

  第一,尊重市场规律,不要让稀缺的资源被限定在较低的价格,造成严重的浪费,促进商品房价格的市场化。取消限购政策,认同房价上涨的市场规律,政府通过税收等措施,拿出更多的资源解决公共服务的问题。

  第二,提高城区稀缺土地资源的利用效率。现在的二、三线城市,一些城市把自己搞成所谓的生态城市、绿色城市,摊大饼,形成了土地的严重扩张,搞上百米宽的大马路,几千亩的大广场,几平方公里甚至十几平方公里的生态公园,有的城市面积并不大,人口也不多,只有十几万人、二十多万人,根本没有这么大的需求,这样造成土地资源的严重浪费。

  第三,合理配置空间公共资源。一是通过市场的规律,或者通过行政的引导,使一些优质资源向中小城市相对均匀分布,合理疏散人口,遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况,原来高速公路连接中小城市,现在要建设轻轨,在相对远的地方,增加中低收入者购房的供给。

  第四,加大租房的力度。人口的流动就业和居住,在任何一个市场经济国家都是常态,不能通过所谓的改革,去强化保障房的福利供给,来把这种流动的常态,通过传统的体制,打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下,租房有更广阔的市场。全国2.6亿农民工和7000万城镇流动人口,绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择,可以引导民间资本,甚至在集体土地上进行改革,利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设,完善租房体系。稳定的居住条件并没有涉及买房还是租房,只要是租,也可以构成稳定的居住条件,租房的市场、租赁市场的供给,也会为房地产业开辟一个广阔的空间。

  总之,推动新型城镇化需要推进户籍制度改革,释放人口红利;坚持集体土地改革,释放集体土地的低成本红利;进一步推进城镇等级管理制度改革,促进城市发展资源的平等分配,释放中小城市的活力,为中国的经济、为房地产企业提供更好的发展平台。


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