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公共租赁房的改革逻辑

http://www.CRNTT.com   2013-12-19 12:10:42

第二，廉租房的退出机制是一个问题。由于廉租房的申请人一般都是本地户籍的低收入阶层，他们的收入水平往往已经固化，无法在可见的将来大幅度提高收入水准，因此这部分民众就会遇到一个非常尴尬的问题，他可能需要在廉租房中一辈子居住下去。如果他们真的是贫穷也就罢了，万一收入上涨也会通过各种方式隐瞒，从而赖在廉租房里。旧的不愿意出来就会产生这样一个现象，政府盖房的速度永远比不上居住需求的数量，最终会给政府背上一个沉重的财政负担。 　　但是在以货币补贴为主要保障形式的公共租赁住房系统中，这样的问题就可以迎刃而解。按照《通知》表示，公租房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定，各地可通过减免租金或货币补贴的形式，根据保障对象的支付能力实行差别化租金。同时并轨后，随着保障对象支付能力的变化，政府可以动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。 　　以货币的方式来对低收入阶层进行住房补贴，这种思路最早见于美国经济学家弗里德曼的“租房券”。1960年代，鉴于美国越来越多的城市为了解决中低收入问题而由政府出租建设了大量的公共住房，弗里德曼意识到其中可能出现的问题，他提出了一个非常有创见的想法：由政府给没有住房的低收入群体一定金额的租房券，由其自己来决定在哪选择租房，而房东则凭借租房券向政府领取财政补贴。 　　这个做法的好处是避免让政府承担过多的财政压力，甚至酿成金融风险；同时居住者有了选择的自由，因为在目前的公共住房体系下，绝大多数由政府运营的公共住房都是集中固定在一个区域，而这些区域可能并不是一个合适的就业地点。如果居住区域没有好的就业机会，那么这种看起来整齐划一的公共住房就会变成一个死气沉沉的贫民窟，成为各种社会问题的温泉。 　　事实上，目前中国很多地区的经济适用房和廉租房就已呈现出类似的苗头，由于城区内建设公共住房的地区很少，因此把大量的经济适用房和廉租房都建设在郊区。这种住房固然解决了一些低收入阶层的住房问题，但是由于周边缺乏相应的就业机会，房子建好之后却往往伴随着大面积的空置率，这样既浪费了政府的财政资源，又解决不了低收入阶层的住房问题。 　　这样来看，由实物保障向货币补贴的公共租赁住房模式是一个伟大的转变，无论怎么高评价都不为过。不过即便如此，在实际运行过程中还是有很多问题需要解决。 　　首先，政府要从建设公共租赁住房的任务中解脱出来。从《通知》中得知，今后无论是中央还是地方财政都会有大量的资金投向公共租赁住房体系建设，大量的资金投入固然体现了政府解决低收入阶层住房问题的决心，但如前所述，这样大规模的住房建设未必能够提供好的住房系统。很多经济学家早已解释了这个现象，因为政府并不是一个合格的房产开发商和房屋租赁公司，1998年房改之前政府在福利住房上的失败就是一个例证，而国外也没有多少成功的经验可供借鉴，更为重要的是，大规模的住房建设会给政府背上沉重的财政负担，引发金融风险。

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