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高房价背后的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17

中评社北京3月29日电／高房价、地王、蜗居诸此等等，成为当下无法回避的话题。《经济观察报》发表中国社科院经济研究所研究员汪利娜文章表示，许多人将房价的疯狂归咎于流动性泛滥,尽管它难脱推波助澜之责,但关键还是制度的缺失。  　　文章分析，为什么价格的癫狂多发生在房地产领域？从国外经验看，日本的泡沫危机、北欧的银行危机、东亚金融危机和此次美国的次贷危机，无一例外都与房地产资产价格的剧烈波动有关。然而，任何金融风险和危机的产生都不是一个纯粹的金融现象，而是实体经济多种问题、矛盾积重难返的必然结果。房地产之所以能成为泡沫的载体，主要是由土地资产特殊的物理特征、经济特征和市场环境所决定的。土地作为一种商品，与其他商品相比，有着许多的特殊性。从物理特性上讲，土地具有空间固定性和异质性。换句话说，每一块土地都是唯一的和独特的。从经济特征来看，土地具有稀缺性，它是一种有限的、不可再生的自然资源。因此，与其他生产要素相比，土地的供给弹性较小。尽管中国并不是世界上土地资源最短缺的国家，但土地制度的不健全会人为地加剧土地供给的稀缺性、垄断性和供需矛盾，从而给人们一种预期，似乎有“可以长到天那么高的大树”，地价、房价可以无休止地涨下去。非理性的预期加上投资者的盲目、从众、痴迷和疯狂，会推动房价偏离其实际价值，这就为泡沫的生成提供了前提条件。  　　文章指出，中国土地制度改革滞后及不健全加剧了土地供需的扭曲。认真梳理中国的土地制度，从农村集体用地转变为城市建设用地，从政府的储备到用地企业拿地，几乎每一个环节都透着与市场等价交换原则、宪法产权平等精神相违的弊端。为什么农村的集体用地的流转仅限于农用地，而不允许农村建设用地进城，即转为城市建设用地？为什么农村建设用地想进城只能接受上级政府的征收机制，只能拿到一点可怜的补偿款，而政府出手一拍就可从溢价中获得巨额的出让金收益？即然许多小产权可以以“大棚别墅“、“画家村”、“生态示范园”的形式出现，为什么不能给“城中村”的土地、小产权房一个合理合法实现其利益的出路？为什么城市建设用地的出让因用途不同（工业用地、居住用地、商业用地、公共设施用地、仓储用地）而同地不同价？为什么中国的城市规划很多只是纸上画，而对政府行为和企业行为随意的修规和违规毫无任何法律约束力？

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