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从国际比较看一线城市房价迷思

http://www.CRNTT.com   2016-03-26 08:16:30

中评社北京3月26日电／尽管国家在新出台的“降首付、降契税及营业税政策”中将“北上广深”一线城市排除在外，但与政府意图相悖，一线城市房价出现井喷飙涨态势，2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是：52%、25.7%、17.4%，均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅(15.4%)，深圳已接近东京在上世纪90年代房价暴跌前的最大一年涨幅(86%)。而事实上，本轮上涨自2015年6月股市下调以来已经开始，2015年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分别同比上涨34.7%、16.8%、8.8%。 　　上海证券报发表中国工商银行城市金融研究所王小娥文章称，不断飙涨的数字令人困惑，相信很多人都希望能够穿越到未来去看看来帮助自己在当前做出买卖房屋的决策。 　　目前一线城市房价在国际上处于什么位置 　　文章分析，首先，从房价绝对值来看，当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61、4.05、3.51万元人民币/平方米，其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区)，而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。曼哈顿是纽约最贵的地区，纽约州其他地区还有很多价格较低的房子。 　　而单纯的房价数字背后，还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价，不像中国住宅是包括公摊面积一起出售，且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权；更重要的是，住宅都是精装修出售，不仅厨卫齐全，甚至有的还送一部分电器和家具，真正达到拎包入住，这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。 　　从相对水平来看，北京、上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例，2015年房价收入比高达22.5，远高于合理的房价收入比(标准在4到6之间)。从租售比看，北京当前不到2%，还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%，比值越小，说明房地产市场中投资投机需求越大。 　　日本现在的租售比已高达8%，日本人还是更多的人选择租房，而不选择买房。据日本国土交通省2012年发布的白皮书，1983年，40岁以下的日本人中有房者占42.2%，2012年有房者只占28.4%，近30年间下降了约14%。 　　美国在2000年之前的40多年里，美国房地产市场的租售比基本维持在5%-6%的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响，租售比大幅下降，从5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地产泡沫开始破灭，租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。 　　综上，无论从绝对水平还是相对水平来看，当前中国一线城市的房价都处于高位。支撑一线城市高房价的相关逻辑主要有以下几点。 　　第一，一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等资源，全中国有钱有梦想的人都想去一线城市，有人口净流入，就会不断新增住房需求，房价就不会跌。 　　第二，当前中国城镇化率不高，2015年仅56.1%，随着城镇化率的提高，大量人口由农村进入城市，将推动住房需求的增加，进而带动房价上涨。 　　第三，当前一线城市还在限购，那么即使将来有了降价的苗头，一放松限购，需求马上就会释放出来托底房价。 　　正是基于对一线城市房价仍将继续上涨的预期，部分刚性需求群体担心房价上涨后买房负担加重，在本轮房价上涨潮中加入抢房大军，再加上当前货币流动性充裕，各市场主体投资渠道有限，所以有一些投资资金通过各种渠道流入到一线房地产市场，也助推了本轮房价的上涨。下面本文结合国际大城市房价走势及影响推动因素分析判断当前推动一线城市房价上涨的逻辑是否成立。 　　只要有人口净流入，房价就不会跌吗 　　文章介绍，日本东京：不支撑人口净流入和房价之间的正相关关系 　　日本房价1990年达到最高点，首都圈均价93.4万日元/平方米(约合4.84万元/平方米)，1991年开始下跌，持续下跌11年，2002年跌至最低点51.3万日元/平方米(约合2.66万元/平方米)，平均价格最大跌幅达45%。2003年，日本房价又开始上涨，当前首都圈的房价为77.9万日元/平方米(约合4.04万元/平方米)，尽管已较最低点上涨51.9%，但仍未涨回最高点水平。 　　从人口数来看，1992年开始日本东京人口数连续下降三年。但能否就此推断出是因为人口流入减少，所以房价就下跌了呢？我们认为日本数据不足以支撑这个结论。首先，从时间先后来看，房价下跌在先(1991年)，人口减少在后(1992年)，按照逻辑，应该是先发生的事情是后发生事情的原因，即人口数的下降可能是受“房价泡沫破灭”的影响。其次，从数据来看，尽管1996年开始东京人口已经恢复持续正增长的态势，但房价仍在此后连续下跌了近7年之久。 　　可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由，只要房价存在泡沫，当泡沫积到一定程度开始破裂的时候，所谓人口净流入是无法阻挡房价下跌的。这个道理和股市泡沫破灭时是一样的。 　　更进一步，有观点认为，不能拿中国和日本比，因为中国人口总量多，人口蓄水池要远多于日本，所以，一线城市人口潜在流入量将大大多于日本东京。这个观点有一定道理，可是深入分析却发现此观点难以成立。 　　首先，从实际情况来看，近年来一线城市基于城市承载能力考虑开始控制人口数量，人口政策呈逐渐收紧的态势，一线城市的人口流入已趋缓，上海市2015年的人口数已出现负增长，未来大城市人口控制政策预计也不会过于放松。 　　其次，按照人口密度来看，北京、上海人口密度远低于韩国首尔、美国纽约和日本东京。这些城市在高人口密度、高人均收入的前提下，房价绝对值也没有比中国一线城市高太多，这说明当前中国一线城市的房价也许已经提前消化了未来潜在的人口流入对房价上涨的推动影响。 　　2015年美国、日本、韩国城镇居民人均可支配收入分别为4.16万美元(约合25.9万元人民币)、151.5万日元(约合7.9万元人民币)、142.2亿韩元(约合7.9万元人民币)，2015年北京、上海、深圳分别为4.85、4.99、4.46万元人民币，可见，三个城市所在国家的人均收入均高于中国一线城市的人均可支配收入，那么作为首都的纽约、东京、首尔的人均收入更将远高于中国一线城市。 　　中国城镇化率较低所以房价就持续上涨吗 　　文章表示，从城镇化率来看，日本1992年房价下跌时期，城镇化率为77.37%，尽管处于较高的水平，但随后日本城镇化率每年仍在不断提高，增幅甚至较前期有所增加：1985年至1990年，日本城镇化率五年总共仅增加0.64%，年均增加仅0.13%，但此阶段房价却节节攀升。1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(以1980 年为基期100)，但到了1988 年就暴涨到了334.2，在短短的三年间暴涨了近2 倍。东京都中央区的地价上涨了3 倍。 　　1990 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4 倍。而在1991-2005年，城镇化率每年增加数高达0.6%，明显高于1985-1990年，但从1991年开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，日本经济进入长期的萧条期。 　　城镇化率低推动房价上涨的逻辑在于由农村进入城市的潜在人口数多，城镇化率提高的潜在空间大、速度快，因此潜在住宅需求量大。但从日本数据来看，房价和城镇化率提高速度之间没有必然的正相关关系，间接也说明城镇化率低也不足以支撑房价持续无上限的上涨。 　　综上可知，人口流入以及城镇化率的高低都不足以支撑房价持续无上限的上涨。只要市场存在泡沫，泡沫破裂、房价下降就是确定的，不确定的只是下降的时间。

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