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| 星之谷按揭转介创办人及行政总裁、特许金融分析师 庄锦辉 |
中评社香港1月5日电／大公报报导，据星之谷按揭转介创办人及行政总裁、特许金融分析师庄锦辉分析，踏入2026年，银行亦都密锣紧鼓地部署新一年的按揭业务，在最优惠利率（P）已见底的情况下，银行很大可能会推出不同的按揭计划去争取按揭市场份额，最近就有大银行将定息计划的接受申请时间延长至2026年第二季，这个计划的按揭利率低于目前新造H按的水平，但客户似乎更锺情于H按计划，到底原因何在？
定息计划的按揭利率是2.73%，属于市场上新造按揭利率中最低。目前各大银行的新造H按利率，普遍为3.25%，定息计划和H按计划的利率相差52个点子，以500万元、30年还款期计算，选择H按，每月还款约为21，760元，相反选择定息计划，每月还款约20，360元，可以即时悭息约1，400元。
目前最悭息选择
H按和定息计划的息差预料会持续。由于拆息目前已企稳在2至3%水平，银行亦已多次减息，P回落至5厘的铁底，相信H按未来一段时间，仍然要供封顶息3.25%，只要拆息不低于1.43%，或者该大行的P不低于4.48%，新造H按实际利率仍然较定息为高，所以定息应该是目前市场上最悭息的选择。
然而，根据金管局的数据显示，现时每月批出的按揭计划之中，选择定息的人数有所上升，但也只有约3%，相反选择H按的仍然达9成以上，显示H按仍是市场主流。这项数据亦与笔者公司遇到的情况相似，即使向客户介绍定息按揭计划可以悭息，反应也颇为冷淡。
过往定息计划银行赢多输少
当中的原因可能有三，其一就是定息按揭不设高息存款挂钩户口（Mortgage link）。Mortgage link是与按揭利率挂钩的活期户口，可以让客人对冲部分的按揭利息开支。由于目前楼市中不少都是有实力的投资者入市，他们拥有较强的经济实力，可将闲置资金放入Mortgage link户口，从而获得更高回报，于是并未有选用定息计划。
另外，客户亦会考虑按揭回赠。虽然银行亦会为选择定息计划的客户提供按揭回赠，以500万贷款额计算，回赠有0.55%，但其他银行提供的按揭回赠相对更吸引，有中小行的回赠可达1%，另有银行提供额外专才回赠，总回赠可达1.4%。不少客户都向笔者反映，与其选择定按每个月悭息，不如先取得现金回赠更为实际。
坊间还有一种论调认为，大型银行在推出定息计划之前，都有由精算师去计算息口走势，不会做亏本生意，所以选择定息计划就是与银行对赌。事实上，观乎以往推出的定息计划，再比对当时的利率走势，银行是赢多输少，或许因此不少客户仍然对定息计划有所保留。
反过来看，定息计划如果真的能吸纳客户，其他银行亦不会坐以待毙，相信会有不同按揭计划推出，按揭市场会更加百花齐放，客户在选择按揭计划前，应仔细评估自身财务状况，并留意市场趋势，权衡利弊。 |
