其次，以降杠杆为切入点，着力隔绝住房市场风险向宏观金融和经济体系的传导路径。从长期坚持并不断细化的差异化住房信贷政策，到2020年8月出台的开发企业“三线四档”政策，再到2020年12月央行和银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的要求，金融监管当局从金融机构、开发企业和家庭三端同时着力推动房地产金融领域降杠杆的政策意图已非常明确。在延续这一思路的前提下，此次部分城市又从两个角度为其中家庭部门降杠杆提供了新的操作层面抓手。首先，从强化房贷首付款资金真实性审查要求和杜绝无用途、虚假用途、用途存疑贷款两方面着手，严查经营贷、消费贷违规流入房地产领域，确保差异化住房信贷政策的有效性，更重要的是防止家庭部门杠杆水平通过违规途径出现显着上升。其次，除首付款比例外，从住房抵押价值角度为防范住房抵押贷款风险引入新的防火墙。中国现行《房地产估价规范》明确要求房地产抵押价值评估应遵循谨慎原则。但目前绝大多数住房抵押价值评估仍以同期市场价格水平为依据；如果判断住房市场中已存在一定风险，这种做法实际上并不符合谨慎原则要求。美国官方机构在反思“次贷危机”时，就将住房抵押价值评估结果过高列为成因之一。从这个角度看，深圳等城市发布二手住房成交参考价水平的另一（甚至更重要）作用，是为银行业金融机构在发放住房抵押贷款时提供确定住房抵押价值的重要依据，有助于进一步控制住房抵押贷款风险。
对后续完善住房市场调控的几点建议
文章指出,今年的《政府工作报告》重申了“房住不炒”定位和“三稳”目标，同时强调“解决好大城市住房突出问题”。遵循上述政策基调，可以预期相关热点城市近期出台的调控措施将在较长一段时间内得到坚持乃至强化，同时也有可能有新的热点城市继续出台类似的调控政策。为此，提出以下三方面建议。
首先，将聚焦风险控制的前述需求端、金融端措施，与推进多层次住房供应体系建设的供给端措施相结合，构建更为完整的房地产市场平稳健康发展长效机制。保持各热点城市住房价格稳定，防止房价再次出现大幅上涨，既是防范和化解住房市场风险的要求，也是解决这些城市住房突出问题的必要条件，但仍非充分条件。一方面，结合住宅用地供应分类调控制度的实施，建议相关城市——尤其是房价上涨压力较大的城市实质性增加住宅用地供应规模，缓解住房市场供求矛盾。另一方面，考虑到这些城市中相对较高的房价水平，新市民、青年人等群体的住房问题客观上已经很难单纯通过住房市场加以解决，而需要长租房市场和保障性住房在其中发挥基础性作用。
其次，坚持政策初心，防止将“三稳”目标简单理解为“稳指标”。正如此前所论述的，“三稳”并不是房地产市场调控的最终目标，而是在经济端防范和化解系统性风险、在民生端实现全体人民住有所居的关键路径。城市政府在制定和实施各项调控措施的过程中，应始终秉承上述政策初衷。相反，应着力避免将“稳房价”异化为“稳房价指标”，进而以“面多了兑水、水多了兑面”式的结构性调整操纵平均房价指标，甚至默许交易备案价格与实际价格水平之间的背离。同时，建议中央主管部门进一步细化和优化房地产市场相关监测指标，更准确反映市场真实情况，为落实城市主体责任提供更为可靠的依据。
第三，科学预判调控政策的非预期后果，并储备针对性措施。例如，近年来中国房地产开发业的行业集中度已经呈现出持续乃至加速提升趋势。“三线四档”与“双集中”的结合，对开发企业在短时间内集中筹措调配大规模资金的能力提出更高要求，龙头房企可能更具优势，有必要关注由此给房地产开发行业乃至住房市场的影响。再如，部分市场参与者可能试图以新的违规行为规避调控措施限制，甚至由此形成新的风险点，这也是在政策制定和实施过程中所需要注意的。
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