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| 高银曾于6月因社会矛盾和经济不稳定或影响市场决定挞订。资料图片 |
中评社香港9月26日电／市况续动荡，西九高铁站上盖恐步后尘。
香港文汇报报道，启德商业地皮一年内两度流标！曾于6月遭高银国际挞订的启德第4C区4号地盘，8月重推招标，并于上周五截收5份标书，地政总署昨日公布，5间发展商出价都低过政府底价，地皮宣布流标。测量师相信，受最近暴力示威影响，零售及酒店业收缩，引致政府底价与发展商出价有严重落差，认为消息对后市影响相当大，担心之后西九龙高铁站上盖项目或步该地皮流标后尘。
启德第4C区4号商业及酒店地可建楼面约86.3万方呎，可供应480至800个房间。地皮上周五截标，当时收到5份标书，包括长实、新地、华人置业、信置及鹰君。但昨日地政总署公布，上述5间财团的出价都低过政府底价，政府不会出售该土地。业内人士指，多间大型发展商都出低价，一定程度反映发展商对前景看法。
一波三折 估值下限低38%
翻查资料，启德第4C区4号地盘招标过程可谓一波三折，高银国际今年5月以逾111.24亿元投得今幅商业地，呎价12，888元，当时创九龙东商业地呎价新高。惟6月集团却突然以“近期发生的社会矛盾和经济不稳定”或影响市场为由而挞订。
而6月至今，楼市表现急速逆转，其实不少测量师早已预测该地有流标机会，并调低地皮估值至69亿元至103.6亿元，楼面地价仅8，000元至1.2万元，相比当日中标价，最新估值下限足足低38%。
上周五重推却未有再入标的高银集团市场策划及销售总监陈秀贤昨表示，中美贸战谈判未有结果，近期本港酒店入住率低，因而令集团对酒店地抱观望态度，但集团对住宅地及本港楼市保持乐观。
启德商地或再跌价
而更令人忧虑的是，今次已为年内第2次出现流标，年初启德第4C区5号商业及酒店地亦同样流标，一年内两次有商业地流标，情况可谓极不寻常。而今年政府4次推售商业用地，只售出一幅启德承启道邻近启德体育园商业酒店地皮，8月由远东发展以约24.46亿元中标，每呎楼面地价约7，100元，但比当时市场预期的下限还低11.25%。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，启德商业地虽然经常出现流标或挞订，但并不代表其没有价值，认为今次流标主要因为近期社会动荡，导致零售及酒店业等业务收缩颇急，亦看不到游客人数短期内可以恢复，令发展商出价与政府存有差异。
他认为今次流标消息对楼市影响会相当大，亦可能会影响日后西九龙高铁站上盖的招标结果，如果该幅巨型土地亦流标，对于启德商业地日后地价将有负面影响。
普缙执行董事及企业发展部总监张圣典表示，最近市况急速变化，政府与发展商采取计价的方式并不相同，地政总署按已登记成交个案去估算，而发展商则用较贴市的交易数据。相信之后推出的商业地，政府与发展商之间就地价的落差将仍然会存在，仍然有机会流标。
他又提到，今次商业地规定一半楼面做酒店，亦间接造成发展商出价较低，认为政府应改动地契要求，不规限地皮酒店楼面的供应比例，因为启德跑道区受限于交通较为不便。
交通配套商业气氛尚不足
莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文坦言对流标不意外，因跑道上的商业地皮投资额大及资金回收期长，而发展商会考虑更多项目未来现金流及出租率等因素。再者，地皮虽然位于跑道区，享烟花景，但现时交通配套不足及区内商业气氛不足，导致入标财团需要有极充足现金才能管理及营。
而就之后截标的西九龙高铁站上盖项目，他维持估价，但如这亦流标，则政府可能有需要检讨现行机制。据了解，西九龙高铁站上盖商业地正在招标，可建楼面高达316.46万方呎，为历来最大单一招标地产项目，最新估值由316亿元至886亿元不等，每呎楼面地价由10，000元至28，000元。 |
