中评社香港9月20日电／据中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析说，美国大手减息0.5厘，再加上受惠于人才计划及留学生来港，带动租金回报率不断攀升，尤其中小型住宅单位，租金回报升势跑赢大市。差饷物业估价署最新公布数字显示，实用面积约431方呎以下的私人住宅A类细单位回报率已连升三个月，7月冲上3.6厘，按年升逾两成，兼创2012年7月后的12年新高。
大公报报导，陈永杰分析说，每个物业的租金回报率均不同，视乎入市时间。过去几年楼市经历大幅调整后，楼价跌、租金升，现时买楼收租回报更高，比三年前低位回升近六成。
最简单的计算回报率方法，就是将全年租金除以买入楼价，所得出的百分比就是租金回报率。而当租金回报率高于按揭利率，代表供楼已平过租楼，可视作买楼自用及投资的较佳时机，不少买家会视之为入市信号之一，认为楼市跌浪已近尾声，捞底机会到。
举一个实例，一名投资者于今年3月，即政府全面撤辣后以304万元购入九龙湾得宝花园一个面积265方呎单位收租，并于本月成功以1.23万元租出，业主一年收租约14.8万元，回报近4.9厘，属理想水平。目前供楼利息4.125厘，意味此单位账面已“供平过租”。当然，要留意管理费、差饷地租等隐藏成本。但以上述细单位为例，扣除以上所有开支后，回报率仍逾4厘，较现时一般银行定存息率约3.5厘为高。
八十年代供楼最苦
陈永杰分析说，回报率与楼价走势息息相关，在2009年至2021年大牛市，楼价连升十三年，累升近2.8倍，同期细价楼收租回报率由4.2厘，跌至2.4厘；而2022年至今，楼价跌逾11%，回报率则由2.5厘升至3.4厘。由此可见，当楼价升，回报率普遍向下；反之，回报率升，楼价则相对抵买。翻查纪录，以上世纪八十年代末至九十年代初买细价收租回报最可观，当时回报率高逾8厘。但大家不要忘记，八十年代供楼利息同样是历来最高，按揭息率为P＋2至3厘，而当年的P是19厘，即实际按揭息率就高达21至22厘。可见当年市民供楼是非常辛苦，单是供楼已占去收入的一半，与今日的息口比较，可谓差天共地。 |
