“三道红线”倒逼效应显现
新股集体表现欠佳，却没有影响到房企分拆物业上市的意愿。就在8日，市场传出消息，融创物业计划于本周公开招股，恒大物业也正寻求在最短的时间内通过香港上市聆讯。统计显示，目前仍有11家物业管理公司等待上市发行，四季度的物业公司IPO发行规模将远大于前三季度88.8亿元的总和。
房企为何赶在年末抢推物业股？即将于2021年推行的资金“三道红线”要求，被视为悬在头顶的“达摩克里斯之剑”。这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全达标者。就像万科董事局主席郁亮所说：“‘三道红线’要求对整个行业都是挑战。”
“2019年之前，物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而‘三道红线’为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。”中信证券在专题研究报告中指出，“三道红线”之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，很多企业都急于推动物业管理公司分拆上市，目的是通过股权融资的方式补充权益，以显着改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。
物管行业绝非“躺着赚钱”
硬币的另一面是，当物业股越来越多后，超高的市盈率也开始出现分化。统计显示，2020年上市的10余只物业新股普跌。以鸿坤旗下的烨星集团为例，截至11月6日的收盘价为1.07港元／股，较发行价跌幅达31.4%。
“板块高估值不是浮沙建塔。物业管理板块已经告别了以往‘鸡犬升天’的局面。”中信证券研究部分析师指出，新股大量供给放大了物业管理板块的缺点，即部分高毛利率的企业或许不值得高估值，因为其业绩包含一部分关联方支持的因素。另外，投资者也意识到，此前稀缺的是板块可投资标的，中国物业管理公司并不稀缺。
|
