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| 推动形成新发展格局，化解宏观经济风险，需要坚持“房住不炒”，抑制房地产泡沫扩张。 |
中评社北京9月9日电／房地产市场稳健发展，是推动形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局不可或缺的一环。受疫情的影响，国内经济结构和房地产形势都发生了重大变化。当前宏观经济运行处于何种状态？与之密切关联的房地产市场形势将如何演变？对这些问题的基本判断决定了宏观及房地产政策的决策。
经济参考报发表中国社会科学院财经战略研究院邹琳华文章表示，住房租金变动在一定程度上反映了就业与投资的真实变化，是宏观经济的重要晴雨表。同时，宏观经济运行状况又构成房地产市场调控的重要外部环境。通过对2020年以来租金变动的大数据分析，分析和预判了疫后宏观经济、房地产市场形势与调控，建议房地产调控重点应适时从需求侧转向供给侧。
疫后租金首现季节性回升经济进入实质性复苏阶段
文章分析，首先，疫后核心城市住房租金首次出现显着季节性回升。反映22个核心城市住房租金综合变化的纬房租金核心指数显示，2020年2月以来，受疫情冲击等因素影响，核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季，核心城市租金才开始止跌。2020年7月，纬房租金核心指数上升至102.6点(以2018年1月租金水平为100点)，比上月上升1.03点或1.01%。这是疫后核心城市住房租金首次出现显着回升。虽然7月租金上升具有鲜明的季节性特征，并且在随后的8月或9月租金可能重新下跌，但其背后的经济信号意义十分重大。租金涨跌背后，是招聘、开业等经济先行指标的活跃度变化。疫后核心城市租金出现显着季节性回升表明，疫后经济已经进入实质性复苏阶段。开业、招聘等经济先行指标已经开始实质性复苏，未来经济增速继续回升可期。这对房地产市场调控也将产生重要影响。
其次，一线城市中，上广深租金均季节性上涨，仅北京租金继续下跌。一线城市中，2020年7月上海、广州、深圳住房租金均出现较明显的季节性上涨，其中广州环比上涨1.04%，上海环比上涨1.07%、深圳环比上涨1.62%。只有北京仍环比下跌0.67%。这表明，一线城市经济初步从疫情冲击中走出。而北京的单独下跌，可能与北京发生第二次疫情冲击有关。这也从另一侧面印证了疫情得到有效控制后，一线城市经济已经进入实质性复苏阶段。随着北京疫情的有效控制，一线城市经济将整体初步走出疫情阴影。
最后，多数二线城市租金出现季节性上扬，仅3城市下跌。多数二线城市2020年7月住房租金出现季节性上扬。其中南通、南京、杭州、成都、长沙住房租金环比分别上涨了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二线城市租金涨速前5位。2020年7月二线城市中，仅天津、大连、福州三城市住房租金环比下跌。其中天津环比下跌0.01%、大连环比下跌0.1%、福州环比下跌0.13%，租金跌幅均较为微小。这表明，二线城市经济也进入疫后良性复苏阶段。
房价与租金的“剪刀差”仍可能继续扩大
文章介绍，第一，疫情冲击下核心城市房价仍连续5个月上涨，一线城市涨速领先。与住房租金受疫情影响连续下跌不同，核心城市房价在疫情冲击下仍连续上涨。反映24个核心城市综合房价变动的纬房核心指数显示，2020年7月，纬房核心指数环比上涨0.6%，为连续第5个月房价环比上涨。相比2020年2月的阶段性低点，核心城市房价上涨了4%。
二手住房成交量放大。2020年3月以来，二手住房成交量迅速回升。反映重点城市二手住房成交量的纬房成交量指数显示，2020年7月，10大重点城市二手住房成交量指数为243.88点(以2017年1月成交量为100点)，虽然较上月略有下滑，但仍处于历史较高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影响累积需求释放的因素，也有短周期波动的因素。
一线城市房价上涨相对较快，二三四线城市房价涨速相对平缓。纬房城市分级指数显示，2020年7月，一线城市房价环比上涨1.7%，涨速相对较快；二线城市环比上涨0.27%，三线城市环比上涨0.43%，四线城市环比上涨0.25%，房价均稳中有升。三四线城市房价在3-5月份之间出现短暂下滑后，均重新上涨。
第二，房价与租金走势的“剪刀差”仍可能扩大。近年来，房价的涨速要总体高于租金涨速，二者之前存在一个“剪刀差”。2020年以来，住房租金受疫情等因素的影响总体呈现跌势，但房价仍有上涨。随着房价上涨与租金下跌，房价与租金的“剪刀差”不断扩大，房地产市场的泡沫化风险也同步有所增加。2020年7月虽然租金出现季节性上涨，但租房旺季过后租金大概率仍将下跌。如果房价继续上涨，房价与租金背离的趋势将不会改变。换句话说，如果不加以有效控制，房地产泡沫仍存在扩大的可能。
疫后经济形势向好房地产调控空间加大
文章认为，一是宏观经济已初步从疫情阴影中走出，房地产调控空间加大。按历年来的房地产调控经验来看，各地房地产市场调控往往受制于经济形势，保持调控定力有一定难度。当经济增速存在下降风险时，各地房地产市场调控不仅很难严格执行，有些地方甚至还有可能把房地产作为刺激经济的手段。当前，虽然政策上已经明确了“房住不炒”及“不以房地产作为短期刺激经济手段”等总体方针，但是各地房地产市场调控在执行阶段仍然存在松紧考量。
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