再次，政策与制度决定楼市收敛性恢复。第一，抗击疫情的政策措施果断有力。中央出手果断，地方贯彻有力，疫情迅速得到有效控制并取得决定性胜利，疫情防控和复工复产统筹有序推进，这是楼市恢复的基本前提。第二，宽松的宏观政策以及监管漏洞对楼市产生了外溢效应。第三，基础制度没有彻底改变，“炒房”的动力仍在。第四，政策与对策博弈导致总体稳定，局部波动。一方面，中央始终坚持“房住不炒”调控总基调不变，不将房地产作为短期刺激经济的手段；另一方面，执行力度在时空上存在差异。
四是，住房用地供求变化和空间差异助推楼市收敛性恢复。地价快速上涨带动房价上涨；土地购置面积上涨导致住房供应下降；土地区域差异影响住房区域差异。
五是，资金松紧变化和空间差异影响楼市收敛性恢复。第一，宽松的货币政策支持了房地产信贷增长。2020年，商业性房地产贷款余额一直保持10%以上的增长。第二，开发企业资金来源与住房销售面积变动保持高度相关性，同步由负转正。第三，土地购置面积与开发资金来源增长保持比较同步的变动态势。第四，住户部门对房价预期和购房意愿经历下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的购房意愿先缓慢下降，然后逐渐上升。
展望：
楼市将延续平稳 结构性潜力仍在
展望未来，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显着好转的情况下，2021年中国楼市总体有望延续平稳，但其结构性潜力仍在。
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