与此同时，呈现为虚拟经济部份的地产市值，却是房地产增加值的三倍以上，因为香港住宅价格自2003年见底后，已经上升超过17年之久。目前私人住宅价格比SARS最底点猛升5.5倍，累积的地产市值相当于香港十年的GDP总量，超过劳动报酬或营业盈余。由房地产部门带动的第三次收入分配和正负面财富效应，长期影响并主导着香港的主要经济活动，是社会深层次矛盾的根源。
上述可见，在香港“三元经济”中，传统部门已无法担当促进经济成长的重任，只有创新及科技产业取得重大突破，才能扭转颓势。金融和房地产部门都可以不依靠本地经济支撑而独立运作，但对香港经济社会发展的意义絶不相同：以虚拟经济为主体的香港房地产模式，虽能给企业、个人投资乃至财政收入带来暂时的好处，但它不是理想的资本主义形态，不仅无法改善居住条件及缩小贫富差距，而且早已成为经济增长的负累(按联合国SNA标准计算，本世纪以来香港房地产部门平均每年拉低GDP至少1个百分点)，还埋下了引发金融危机的种子，转变发展模式才有出路；只有金融业才是香港最有前景的一元，在支撑本港经济增长之余，还可进一步提升至世界级水平，在国家打造金融强国中做出更大贡献。
换句话说，香港“三元经济”结构中的每个部门，都隐藏着可观的发展能量，都有较大的调整、转型、提升及发展空间，且是势在必行。其中，“一元”重在创新，“二元”必须提升，“三元”急待转型。具体来看：
二、创新“一元”，突破科创产业
香港在贸易及物流产业相对衰落之后，启动传统部门的关键在创科产业。韩国在这方面早有先例，该国在八十年代出口额尚不如香港，为了向创新型经济转型，韩国把劳动密集型加工业外移，本土致力发展创科产业，并取得很大成功，此后不仅出口额很快赶上香港，而且基于本土制造的出口产品附加值率数倍于香港，带动经济快速发展。香港在八十年代也把依赖低成本的加工工序外移，但本土制造业没有转型提升，因而多次失去了发展高增值创科产业的良机。
历史地看，香港的确具备发展创科产业的一些必要条件，如拥有全球顶尖的基础科研力量、高度开放和国际化的科研体系、世界级的金融服务业，以及国际一流的营商环境等优势，且在回归后不遗余力地发展创新及科技产业，政府投入资金超过千亿，可惜始终欠缺实效。关键不在于R&D投入不足，也不在于本港高校一向有重学术、轻应用的传统，而是欠缺创科产业赖以生存和发展的整体创新环境，包括社会主流的创新意识、正确有效的创新模式、政府政策的引导推动、科技与产业的密切对接、不拘一格的创新人才、创新科技与创新金融的深度融合，以及相对合理的创新成本等等，与营商环境有很大不同。换句话说，缺少国际一流的创新环境，才是香港创科产业迟迟无法取得突破的真正诱因。 |
