中评社北京10月30日电／据文汇报报道．私人住宅供应紧缺警钟大鸣！昨日运输及房屋局公布资料，今年第三季私宅施工量仅得700个，按季大跌约83．7％，同期落成量亦只有2，200个，按季回落约67％，两项数据双双大跌。业内人士指，近年政府改变公私营房屋比例至七比三，以致私宅施工量持续下滑，除影响往后落成量外，短期房屋供应不足亦会令楼价居高难下，预测2024后情况将恶化，即使政府已有中长期供应大计，但如何解决「头轻尾重」的问题，包括简化规划程序等都属当务之急。
运房局公布第三季私人住宅一手市场供应资料，无论施工量与落成量都出现明显下跌，当中施工量只有700伙，按季劲跌83．7％，比起往日高峰，即2019年第三季约10，500伙低超过九成。美联物业首席分析师刘嘉辉指出，虽然新施政报告预告大量增加土地供应，然而计划发展需时，现实情况反映政府在增加短期供应上，仍遇颇大挑战。
两年后落成量恐怕更少
刘嘉辉指，今年首三季施工量累计仅7，200伙，仍较去年全年11，800伙低约39％，假如第四季施工量未能提速，并连续两年于低水平的话，相信会影响数年后的落成量跟随处偏低水平。
翻查资料，施工量的多少，一般反映在两年后的落成量上，好像2016年施工量高达2．55万伙，2018年的落成量就高达2．1万伙。
至于落成量方面，第三季只有2，200个，按季回落约67％，而总结今年首三季合共约11，200伙，仅占差估署今年全年落成量预测约18，230个约61．4％，即第四季要高达7，000多个单位落成才能达标，团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺直言情况令人忧虑。
建筑周期放缓呈结构性
按局方最新公布，未来3至4年潜在新供应单位数目，今年第三季仍然有9．4万伙，较第二季的9．6万伙减少约2．1％，但留意当中已批但仍未动工地皮的可建单位数量为2．9万伙，较去年同期1．9万伙急增52％。而施工中单位由去年同期的7．6万伙，回落至今季的6．7万伙，楼花单位中未卖出单位有5．4万个。叶文祺指，未动工地皮愈积愈多，但施工中单位愈来愈少，可见建筑周期放缓的趋势是结构性的，对未来的落成量有负面影响。
至于第三季货尾单位有1．1万伙，较第二季的1．2万伙减少约8．3％。而潜在的9．4万个新供应单位，有7．7万个属实用面积753方呎以下的中小型单位，占整体供应量82％，比率较上一季上升2个百分点。政府预计未来数月将有15幅住宅用地转为熟地，可提供约5，200个单位。
由于预测供不应求的局面短期不会出现改变，近期市场普遍对第四季楼市乐观，其中美联近期就估计，第四季楼价可望再升2％至3％，利嘉阁地产亦同样预测第四季楼价有机会再升近2％，而全年官方楼价指数升幅料达6％。莱坊昨日亦预测，二手住宅楼价全年可升5％至6％
「北都」变熟地挑战多
莱坊董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒表示，虽然政府早前公布首三季私宅土地供应量已达到14，430伙，提早达标兼超标约一成，但供应量其实大部分来自市建局、私人发展及重建补地价项目，预期下季在官地供应步伐方面仍会较慢，即使短期房屋供应尚算足够，但2025起土地供应要视乎「北部都会区」的发展进度，因同时要处理棕地、农地及祖堂地的收地问题。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮亦指，政府官地及熟地「买少见少」，本地房屋供应多靠市建局及私人项目支撑，若官地持续缺乏，不排除2024年起或出现供应断层的危机，届时潜在住宅供应量甚至会跌穿9万伙。
至于有指「北部都会区」未来供应充裕，陈海潮认为那是长期的愿景，区内涉及不少农地、棕地及祖堂地，其收地过程都涉及冗长的程序，相信要成功将其变成一幅可以建屋的熟地，至少也要5年时间，更多的可能需时十年八载。因此，在目前供应状况难有大改善下，短中期楼价将维持稳步向升，第四季有力再升2％，官方楼价指数全年料升6％，而坊间指标屋苑楼价走势更可跑赢大市，升幅料达一成。 |
