中评社北京2月11日电／一、 2018年中国房地产市场回顾
自2015年底，中国房地产市场的基调是供给侧改革，“稳房价、去库存、去杠杆”。
首先， 2018年房价上涨势头总体上被遏制了，房价基本上稳住了，但房价水平较高(见图1)。国家统计局数据显示，2018年一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上年同期回落9.6个百分点，二手住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上年同期回落11.3个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.6%和7.8%，二线城市涨幅比上年同期回落1.5个百分点，三线城市涨幅与上年同期相同，二三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨5.8%和5.9%，二线城市涨幅比上年同期回落2.1个百分点，三线城市涨幅比上年同期扩大0.5个百分点。
其次，2018年中国房地产市场去库存效果显着(见图2)。国家统计局数据显示，2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比上年末减少6510万平方米，住宅待售面积25019万平方米，比上年末减少5072万平方米，办公楼待售面积13793万平方米，比上年末减少15万平方米，商业营业用房待售面积3649万平方米，比上年末减少1411万平方米。 图2 2017年2月-2018年12月中国商品房库存变动趋势
最后，中国房地产去杠杆效果不明显，去杠杆压力仍然很大。表1显示，2008-2017年中国房地产开发企业的杠杆比率一直呈上升趋势，资产负债率由2008年的72.3%增至2017年的79.1%。可见，房地产开发企业的杠杆比率不降反增，去杠杆压力不降反增。同时，中国房地产开发企业的回报率不高，资产回报率(ROA)和权益回报率(ROE)分别由2008年的2.37%和8.57%降至2017年的1.62%和7.77%。因此，在房地产开发回报率低的时期，开发企业难以支撑高杠杆率，一旦房价下跌、库存积压，大量高杠杆比率的房地产企业将破产倒闭。因此，降杠杆和稳杠杆仍为防控房地产金融风险的当务之急。
另一方面，居民的债务杠杆和偿债压力很大。尽管中国商业银行严格执行至少20%首付比率，房贷的杠杆比率被严格控制在80%以下，但中国居民的偿债压力仍然巨大。图3显示，2017年1月至2018年12月，中国居民中长期贷款(基本上是房贷)占储蓄比重由2017年1月的38.32%增至2018年12月的47.05%，债务偿还压力骤增。尽管该指标不包括房产和股票资产，但目前中国家庭平均接近一半的储蓄要用于偿还中长期贷款和房贷，已接近中国家庭债务支付能力的极限，流动性风险很大。据此，房贷风险仍为房地产金融风险的核心。
二、 2019年中国房地产市场调控政策及房价走势展望
前已述及，尽管目前房地产市场去库存效果显着，但房价和债务杠杆仍高企，“降房价和去杠杆”以及“稳房价和稳杠杆”的任务尚未完成，房地产市场金融风险仍高企，防范和化解房地产金融风险应成为防止发生系统性金融风险的当务之急、重中之重，必须采取宏观审慎的逆周期管理。实际上，去库存和去杠杆均与房价高度相关，房价是中国房地产金融风险的“灰犀牛”，房价是中国房地产市场调控的关键和“牛鼻子”。因此，2019年中国房地产市场调控的基调和重点仍是控制房价，防范和化解房地产金融风险，必须防止房价大起大落，房价既不能“涨破”，也不能“跌破”，必须将房价的涨幅或跌幅控制在合理范围内，使房价回归合理水平。据此，2019年中国房地产市场调控政策应具有以下三个基本特征。
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