《报告》还指出，销售额也不等同于产品力。“销售额在很大程度上得益于项目数量多——有1000个项目的大房企总比只有10个项目的中小房企的销售额大。大量事实证明，一些大房企的项目未必能卖得过中小房企，一些中小房企的产品往往比大房企的产品好。”
按照《报告》的观点，真正的产品力要具有穿越周期的能力，否则容易因市场变化而出现销售业绩的大幅波动。“一些扩张速度快的千亿房企已出现了这种情况，有的还很严重。”
如何打造穿越周期的产品力？《报告》指出，一是要“以我为主”提高产品力（而不是一味地对标），打造有自己企业鲜明特色的产品IP；二是要持续进行产品优化迭代，打造产品的持续竞争优势。
住宅产品的四个趋势
从房企的角度来看，提高产品力并不是一件简单的事情。《报告》指出，产品力是系统能力的体现。
产品在市场端（前台）的竞争力和吸引力，其实是后台和中台系统能力的体现。“提高产品力从来不是研发设计一个部门的事情，而是涉及成本、营销、运营、工程等多个条线。因此要提高产品力，就要在机制引导、考核、组织、管理网格、合作资源、设计等方面进行系统化提升。也只有这样，才能将产品力做成企业的统一语言。”
宋延庆指出，在调动各个系统的基础上，对企业而言，提高产品力的两大抓手分别是：产品创新和产品线研发。
那么，未来的主流房地产产品将是什么样的？什么样的产品能够跑赢市场？
就产品结构而言，《报告》判断，未来住宅销量占比将会缓慢提高，到2025年或将突破90%；商品住宅产品中，刚需改善型住宅占比将会进一步上升，到2025年总占比或将超过90%；高端住宅和豪宅产品会由升转降，但不同能级城市的产品结构会继续分化。
就住宅产品而言，《报告》称，除愈发明显地呈现出科技化、精细化和标准化等特征外，在客户认知、设计理念、建筑类型、功能性能等各个方面都有升级的新刚需和新改善产品最为畅销。
具体而言，未来的住宅产品将有四个趋势：
1、刚需会升级。鉴于传统的刚需品质不佳，已难以满足90后、00后为主的刚需人群需求。新刚需住宅不仅面积会有所增加（一二线城市两室是起步，三四五线城市2+1房是起步），生活配套、住宅性能、精工品质上会进一步升级，否则很有可能陷入价格战，甚至滞销。
2、改善会降维。市场已进入换房时代。但随着户套比逐渐提高，换房面积不仅不会增加，反而会进一步精缩。虽然面积精缩，但功能、性能（特别是健康和智慧）会快速提高。当然受限价影响，精装品质可能会下降。
3、因土地稀缺和地价较高，一二线城市的产品越来越追求创新。将一二线城市的创新产品予以降维后转为三四五线城市的标准化产品，是全能级城市、全结构产品布局房企的未来选择。
4、长远看来，不同能级城市的产品差距会缩小，刚需和改善型住宅的面积差也会进一步缩小，三房住宅将会成为占比最大的产品——市场分化但产品趋同将是未来趋势。
来源：21世纪经济报道 作者：张敏
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