四是社会危害大。记者发现，此类事件被波及的租客往往是还没有进入社会的学生，或者是刚进入社会的职场新人，社会经验不足，抵御风险能力弱。房东也是受害者，因收不到租金而强制收房，造成不少社会矛盾。
刘璐认为，如果在市场拓展阶段，这些企业的账上并没有资本用来“烧钱”以获得客群的话，那这就是明显的“庞氏骗局”，而且此类事件比P2P事件危害更大，因为被骗的人群都是刚需，一旦企业跑路，租客们不仅无法退款，还无房可住。蛋壳公寓副总裁林苏表示，这些事件扰乱了正常市场秩序，给住房租赁行业发展蒙上一层阴影，造成劣币驱逐良币的恶性竞争。
“资金池”问题亟待监管
多位业内人士呼吁，应尽快完善监管制度，缩小预收租金“资金池”，加大对高进低出、长收短付、违规改建、发布虚假房源等行为的打击力度，保障租客和房东的合法权益，也为规范经营的企业营造良好发展生态。
首先，加快立法程序，完善监管制度。9月7日开始，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。其中一条明确，住房租赁企业存在“长收短付”“高进低出”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录。直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。
刘翔建议，尽快出台相关实施细则、地方性条例、监管措施细则等一系列配套规定，促进条例落地。刘璐认为，对长租公寓这一新兴行业，在允许企业创新探索的同时，市场监管、住建、金融等部门应建立联合监管常态化机制，对此类企业在注册之初即纳入监管范围，督促其备案及合规经营。
其次，加强金融监管，缩小预收租金“资金池”。目前，南京、杭州、西安等城市出台了长租公寓专用账户监管办法，杭州还冻结企业部分资金作为风险防控金。
刘翔认为，长租公寓行业利润率低，正常经营的企业，基本上要达到90%至93%的房屋出租率，企业才有可能盈利，而疫情以后，大部分企业出租率达不到这一标准，发展举步维艰。与此形成强烈对比的是，“高进低出”式租赁企业却采用预收一年甚至两年租金的手段，在短期内积累了一个巨大的“资金池”。
“缴纳高额风险防控金可能会让本已微利的合规经营企业更加艰难，且对‘高进低出’企业约束有限。为支持行业健康发展，更有效的办法是减少预收租金，尽可能降低‘资金池’规模，同时设立专项账户进行监管。”刘翔呼吁。
9月11日，成都市发布租赁资金监管新规，要求住房租赁企业开立全市唯一的资金监管账户，对于支付租金周期超过三个月的，应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户。
再次，回归服务业属性，加强行业自律。刘璐认为，长租公寓属于重要民生领域，应防止行业过度金融化，引导企业降低杠杆。
刘翔呼吁行业回归并做强服务业属性，比如，用类似发展信托制物业的思路，鼓励租赁企业向业主提供涵盖租前、租中、租后全链条环节的信托制托管服务，让业主和租客之间合同直签、房租直付，从根源上杜绝骗钱跑路、经营不善、哄抬租金。
林苏建议全行业加强监督，及时向行业协会和主管部门举报，不断挤压此类企业的生存空间，对可能涉嫌违法犯罪的行为形成有力震慑，营造有利于行业健康稳定的发展氛围。
最后，加大风险警示，发动社会监督。陈军建议，通过多种宣传渠道，让房东和房客深刻认识到参与这种租赁方式的风险，警惕不正常价格租金的诱惑。黄卉建议，各城市建立纠纷处理和举报公示制度，畅通投诉举报渠道，发动公众力量参与监督，同时充分发挥小区物业的作用，对行业乱象进行有力监督举报。 |
