中评社香港11月22日电／金融海啸后，全球利率低企，缺乏足够投资选项，资金苦无出路，惟有投入楼市。然而自上月全球小股灾后，本港楼市也渐见劈价潮。近日多家本地地产商开始转吹楼市淡风，究竟本港楼市前景如何？
1997年以来，本港住宅成交额及成交量的增长与楼价按年增长关系呈明显正比。图一可见，其成交额增长领先楼价增长约六个月，而成交量增长领先楼价增长约三个月。观乎本港楼市近月交投淡静，上月住宅成交只有4000宗左右，料楼价增长面临一定的放缓压力。
另外，新做按揭贷款额增长也反映市场需求。图二显示其走势与楼价按年增长呈正比，前者更领先三个月。新做按揭贷款额增长于2017年尾明显回落，虽然近月回升，但升幅相对较微，整体趋势下行。按红箭推测，楼价增长在未来三个月将见放缓。
再从资本市场看。股市及楼市均反映投资者对市场中长线的预期，不过楼市交投需时较股市长，因此楼价反映投资者预期比股市滞后。图三可见，恒指按年增长领先楼价增长约两个月及两者正比关系甚强。其实恒指自年初至今呈下行走势，其中10月初随外围明显回落，由此推测，按红箭预示楼价增长在未来两个月将见放缓甚至萎缩，不过幅度应不及2016年。
最后再看货币供应。随环球央行疯狂印钞，楼市成为热钱停泊市场。然而本地广义货币M3反映现实和潜在购买力，因此如图四显示，其按年增长与楼价增长整体呈正比，更领先后者约三个月，可见热钱的确与楼市炽热有关。因此若要控制本港楼市，政府不妨也考虑订立针对外围政策。若按红箭预示，料楼价增长在未来三个月将会放缓。
综合可见，本港楼价增长短线有明显放缓压力，但会否如1997年般悬崖式回落，笔者有所保留，毕竟外围主要国家的数据未见大幅转差，本港楼市短线难见大跌市。（来源：香港商报 交通银行香港分行环球金融市场部 袁沛仪） |
