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| 陈德霖称，楼市回落只有数星期，现在要确定进入下行周期是言之尚早。 |
中评社香港11月6日电／港家庭财务抗震力加强，重演97“跳楼货”机会低。
香港文汇报报道，近日本港房地产市场不论交易量还是楼价均出现下跌情况，有市场人士认为楼市已经转势，并提议“减辣”。金管局总裁陈德霖昨表示，目前楼市回落只有数星期，认为仍需再观察一段时间，若确认楼市进入下行周期，当局在适当时候将陆续放松早前的“逆周期”措施。但他补充，由于“辣招”加强了置业人士的家庭财务抗震能力，即使楼市转势，楼市出现类似97年大规模急速下跌、“跳楼货”的机会较低。
差估署的最新数字显示本港楼价自8月起开始自高位回落约1.5%，至于同期中原城市领先指数亦自8月高位累跌逾2.6%。对于近日楼市出现下跌的情况，陈德霖昨早出席立法会会议时表示，现时楼市回落只有数星期，现在要确定进入下行周期是言之尚早。楼市是否转势，需要视乎多个因素，包括楼价、成交量、香港经济基调与全球宏观形势等。因此，金管局仍需再观察一段时间，才能够确认楼市是否进入下行周期。
楼价指数连续两月见顶回落
陈德霖又指，金管局至今已推出8轮逆周期措施，又提到2015年10月楼市开始下调，楼价经过6个月调整了11%至13%，由于当时金管局判断仍未形成下行周期，故未有“减辣”，结果2016年4月楼价重新开始长达28个月的上升周期。不过他同时指出，若确认香港楼市进入下行周期，金管局或会适当地“减辣”。
自2009年10月以来，金管局至今已先后推出8轮逆周期措施，大幅收紧各类物业的按揭，包括降低按揭成数、按揭申请人须通过严谨的压力测试等，以提升银行风险管理及抗震能力。随香港正式进入加息周期，8至9月全港私人住宅楼价指数连续两个月见顶回落，9月份的按月跌幅更扩大至1.44%。但今年前三季累积升幅仍达10.2%。
另外，他表示，虽然逆周期措施令现时置业市民要付出较多首期，以致本港平均按揭成数只有47%，抗震能力较高。不过他同时提醒市民，称家庭抗震能力较高，不代表当楼市进入下行周期时，市民买了楼并无损害。他特别警告，连同地产商提供的按揭安排，部分楼宇的按揭成数高达85%－90%，甚至95%，若楼价下调逾10%，就会出现“负资产”。
倘若楼价回调，首当其冲受影响的是楼市高峰期置业的人士，但他指出，届时出现如1997年亚洲金融风暴时的楼价急跌、市民大幅削价抛售物业的机会比97时低很多。
据金管局数据，量度香港面对金融风险的抗震能力的家庭财务状况仍然健康，今年第二季，香港家庭无按揭的自住居所住户比率达66%，比2009年－2011年平均60%为高；新批出按揭平均按揭成数及新批出按揭的供款与入息比率分别为47%及34%，较2009年－2011年分别64%及41%均有明显改善。
供款占收入若再升 恐增风险
同时，他认为，楼市气氛亦受宏观经济及国际形势，包括中美贸易战的最新事态发展所影响。若中美元首能够在本月底G20峰会期间，就经贸议题取得正面及良好进展，即使未能即时达成协议，只要基调良好，可以进一步商讨，即有助缓和市场气氛。但如果会面结果是负面、中美贸易战持续恶化，则对全球贸易体系以至中美经济都产生负面影响。
陈德霖强调贸易战没有赢家，因此他期望中美双方能尽早达成协议，令全球经济增长重返正常轨道。他又说，若中美贸易战持续恶化，经济下行时，本港失业率会上升，而收入会下降，虽然现时按揭人士供款与收入比率约34%，即目前水平能缓冲楼市风险，但如果该比率升至40%，甚至更高水平，风险可能会很高，市民要对此有心理准备。 |
