中评社记者：香港楼价还会跌吗？年轻人都买不起楼了。
陈坤耀：楼价不是同全球经济完全挂钩的。除了世界的大环境之外，楼价同本地的政策也是有关联的。所以，能不能买到楼，楼价会不会跌，就要看香港的小气候了。我认为，香港的土地政策是有问题的。香港的楼价当然是有升有落，但是平均的话，香港的楼价是贵的。最近十年，国内的需求（不断上升）是一个重要的原因；你（香港）供应有限，但国内的需求却在无限增加。（内地和香港）两个市场融成一体的时候，有的人认为对香港的买家不公平：供应是我们（香港），但需求却不是本地人，价钱的提高并没有反应出本地的供求。
我们不能不承认香港的地产市场存在不完全竞争的情况。四大地产商，大家都知道，基本上他们有不完全竞争的情况。如果说他们垄断，这可能带来太过负面或者未必完全适当的讲法，但说是个不完全竞争的市场中，这是可以的。几大地产商可以干预楼市的供应方面，我在消委会的时候，曾做过深入、详尽的调查，他们在推出单位时、怎样的推出方法，有时并不符合竞争的手法。
这就引出一个问题，为什么香港只有这四大地产商？香港这样一个开放的市场，为什么会存在好像被四大地产商垄断的情况呢？利润这么高，为什么那么多资产雄厚的外国地产商不来香港分一杯羹呢？
我想得到的理由是：行政障碍，当然这种阻碍并不是专门针对国外财团设立的阻碍。从作为英国殖民地开始，地是香港最珍贵的资源，是政府最有把握的收入来源。所以作为一个殖民地政府，很怕被殖民地拖累，所以一定会有非常保守的财政政策和重要的财政来源，这是管理殖民地的哲学。所以从殖民地开始，香港政府非常看重土地作为收入来源，所以对地的供应非常有限，批地和建筑的要求也十分严格，从买地到起楼的整个程序也非常复杂，复杂到外边的人很难应付，所以这是源自行政的问题，从买地开始，这个游戏的规则就已经太复杂。如果你不熟悉这个过程，有时需要有人事关系，有时又有其它的问题，这跟贪污是无关的，基本上都是些台面上的条例，就算给你看，你都很难对付。
你建一个楼，或者进行一个建筑的项目，就会了解到所面临的困难。当你砌楼的时候，可能要协调十个到二十个部门，环保署，甚至古物古迹办事处都有可能找你的麻烦，这个程序相当繁复。所以外面的有钱人来，很可能在程序上面吃亏，因为时间就是金钱，一座楼呢，本地人两年建好，外来的人可能需要五年，成本会不同。
这是我的一些观点，还没有做出详细的研究，年轻记者、学生可以去做一个博士论文，拿多点证据，搜集多些资料去证明为什么一个完全开放的市场，却会缺乏竞争。这是一个很好的博士论文题目。如果你要改善香港供求的平衡，在增加土地以外，还有一个就是怎样尽量简化程序，让所有人都有同样的机会，让外来的人不需要太高的成本去处理。
第二个就是卖地这个方面需要改善，以前卖地的面积很大，所以对大的地产商有利。对卖地的形式和发展需要改善，但是最重要还是在程序上要有所简化，让所有人都能有均等的机会。香港的土地使用要实现合理化，业主开心，房市不再由土地决定，可以说是稳中求变，就需要从这几方面着手。
买不到楼呢，其实并不是楼价的问题，而是收入的问题，如何将年轻人的收入提高。不是让楼价跌，楼价跌业主不会高兴，那怎么办呢，那就让大家赚多点钱。业主高兴，买楼的也高兴，这是原理，也是解决办法。所以其它的问题便是，怎样让80后也好，其他人也好，解决买楼的能力。如果楼市波动太大，首付比例太小确实不行，但是在楼市稳定、市场合理化的时候，政府允许一成首付的话，那么“上车”就会容易些，所以价钱跌并不一定是最好的方法。 |
