中银国际研究有限公司执行董事叶丙南预计疫情挤压的需求将在下半年继续释放，商品房销售面积指标将进一步改善。但不同城市房地产市场将明显分化，短期看来，疫情后经济复苏较快的城市，其房地产市场也将恢复较快。但是从更长期来说，房地产市场表现主要取决于城市的经济前景。中国经济正在转向高质量发展，科技活动密集、产业升级较快和消费活跃的地区，能够吸引更多人口和资金流入，房地产市场也会有更好的发展空间。
融资环境改善规模房企优势明显
今年上半年，各种扶持政策落地，国内流动性相对宽松，货币流动性加强，房地产企业迎来融资窗口期。根据指数研究院数据显示，2020年上半年，房地产开发到位资金规模达8.3万亿元。其中国内贷款占比为16.5%，同比上升0.9个百分点；自筹资金占比为32.3%，同比上升0.9个百分点；另外由于疫情影响，定金、预收款等其他渠道资金占比同比下滑1.7个百分点，为51.1%。
整体而言，今年上半年房企融资成本普遍降低，境内债券降幅明显。据万德数据显示，上半年房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平；平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点。4月份，由于海外疫情蔓延和境外资本市场大幅波动的影响，房企一度暂停海外发债。上半年房企总体海外债发行规模为2482.2亿元，同比基本持平，平均利率为8.4%，同比下降0.4个百分点。
张化东认为，对市场来说疫情带来的并不是纯负面的影响。在2019年下半年，整个房地产市场已经不尽如人意。疫情之下政府出台的纾困政策对企业而言意义重大。但是随着疫情影响减弱以及“房住不炒”的基调不变，上半年的资金充裕是“不可持续的”，预计下半年将逐渐回归正常水平。
尽管上半年房企融资成本下降，但是不同规模的企业享受到的资金红利并不相同。整体来看，规模越大的房企融资成本相对越低。数据显示，今年上半年，规模前十的房企信用债融资规模为556.5亿元，占总融资规模的17%，平均成本为3.64%，明显低于平均水平；海外债券融资规模为755.5亿元，占总融资规模的30.4%，平均成本为6.54%，远低于其他各阵营企业。数据同时显示，规模50至100之间的房企海外债融资成本达10.58%，高于平均水平。显而易见，大规模房企在资本市场的优势更加明显，而更低的融资成本则意味着相对更高的盈利水平，大型房企的竞争优势将进一步凸显。 |
