中评社北京12月10日电／社会经济领域的重大政策，要靠揣测、细思来把脉全域逻辑。凭“理工男”或“IT男”的直线思维，绕过中间运作复杂的“黑箱”，拿某一变量做单维度推演，以为屡试不爽，其实往往是很不靠谱的。这不，近期中央政治局会议不提房地产，业内和媒体就开始臆想了：过去的时间轴上，中央会议不提房地产，楼市是怎么走的，未来还会复制这样的逻辑。依据这种简单的逻辑推演，有人给出“热-严厉-冷-不提-热”的循环，作为楼市的“晴雨表”。
花相似、人不同。楼市还是那个楼市，人已不是那个人，环境已不是那个环境了。房价也好，城市也好，从年终总结会看，开发商和从业者普遍都有“更上一层楼”的雄心壮志。政策驿动了，预期微妙了，很多人开始打鸡血，憧憬着房价再上一个台阶。但是，相比上一轮楼市景气期（2015-2017年），创造楼市超级购买力的几大行业，现均已胜景不再。金融、TMT（科技、媒体和通信）、地产、专业服务（给地产、金融、TMT做咨询和法律服务等）等行业是写字楼的消费主力，占了60%-80%的写字楼消费量，也是高收入人群的生产车间。
中指院统计，今年三季度全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈，16个商圈租金下跌；二线城市44个主要商圈中，54%的写字楼租金下跌。值得注意的是，深圳高档写字楼空置率很高，几大中心区平均空置率超过20%，有的区域甚至高达60%。
助推上一波楼市繁荣的“加杠杆”，受到严密的管控。下半年以来，央行先后7次定调房地产，“宏观审慎管理”统领楼市金融政策的顶层大纲。什么意思？防范系统性风险，就要对地产资金启动规模和占比“双控”，严厉问责作奸犯科的行长们。从今年开始，新增和存量房贷占总量之比，分别不超过40%和30%。别看需求很旺，真正拿自己的钱投资的不多。没有杠杆这个引擎，加上房价高位横盘，还有多少人敢真金白银地砸钱进去？
物是人非，树欲动而风不给力。需求端的购买力不再源源不断，不再那么任性，而供给端大肆加杠杆一去不复返，楼市还能再上台阶？2020年，“一城一策”全面落地，城市政府切实肩负起稳定楼市的责任。人口流动、产业布局空间大分化、大重组的背景下，识时务的话，就应该琢磨，如何让自己成为吸附人口、产业的高地。试想，刺激楼市可以暂时获得经济上的喘息，但随之而来的高房价，不仅将遭致约谈和问责，而且将丧失产业和人口集聚的最佳时机。
近期，黑龙江收紧楼市政策。设立三道门槛（房企承诺、银行检查、违规处罚）严查购地资金；建立严格的资本金监管制度，完成工程基础、主体结构、竣工验收备案等三个节点时，分别返项目资本金的40%、40%、20%。一般逻辑中，类似黑龙江这类省份，应最积极“救市”的呀！为何逆势收紧？其实，这是为提前应对库存复归、楼市下跌、市场维稳。上一轮“去库存”，有国开行的PSL，有国家的扶持，有返乡置业。库存再来，谁来救你呢？
凡影响面广的政策，用语都颇为讲究，字里行间往往隐含着多层意思，房地产就是如此。“房住不炒”、“不以地产刺激经济”是顶层设计，“稳字当头”（稳地价、稳房价和稳预期）也是顶层设计。实践中，基于地产、金融、经济、就业等变量形势，要找到二者最佳的结合点和结合方式，可谓老成谋国。不提房地产，绝非“房住不炒”、“不以地产刺激经济”置脑后了，而是从顶层给地方一定腾挪（一城一策）。强省会、都市圈、新型基建、就近城镇化、消费内需等，很多路可选。“一城一策”下，权责对等，何去何从，自己掂量着办。
来源: 证券时报 作者：李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
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