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现金为王,华丽业绩下的房企寒冬——四巨头财报全解析
http://www.CRNTT.com   2019-04-01 08:17:51


  中评社北京4月1日电/如果用一个字形容2018年的楼市,最合适的应该是:冷。

  9月份,万科喊出了:活下去。

  作为房地产的龙头企业,万科的呼声代表了整个行业。曾经躺着赚钱的房地产企业,一条腿迈进了寒冬。

  2018年发生了什么?

  随着国家房地产市场调控的加强,这一年,几乎所有的房地产公司,都开始主动降低资产负债率,回笼现金,恒大更是明确提出从“三高一低”向“三低一高”(即“低负债、低杠杠、低成本及高周转”)转型。

  在防守式经营的过程中,大部分房企注重“现金为王”,尽可能的收缩规模。

  一、 眼花缭乱的房企业绩

  尽管如此,知名房企2018年的业绩,依然非常靓丽。这和房地产行业的特殊会计处理有关:售房收到的款项,不立即计入收入,计入预收账款或合同负债,待到符合条件后(如交房)才转入收入。

  这个过程通常长达数年,现在的业绩,其实是几年前的预售情况的体现。

  以恒大、碧桂园、万科、融创四家上市房地产公司的年报为例,报表非常好看。

  恒大2018年实现营业收入4662.0亿元,同比增长49.9%,实现净利润(剔除汇兑损溢)722.1亿元,同比增长106.4%。

  碧桂园2018 年实现营业收入 3790.8 亿元,同比增长67.1%,实现归母净利润 346.2 亿元,同比增长 32.8%。

  万科2018 年实现营业收入2,976.8亿元,同比增长22.6%; 实现归母净利润337.7 亿元,同比增长20.4%。

  融创2018年实现营业收入1,247.5亿元,同比增长约89.4%;实现净利润165.7亿元,同比增长约50.6%。

  对比十年来的营收,会发现四家房企的规模都在不断膨胀,其中万科2016年起放缓了脚步,恒大和碧桂园近两年的增速可以说非常疯狂。

  从净利润角度来看,万科在2018年落在了恒大的后面,但还稍微领先碧桂园。从增幅来看,碧桂园在营收超过万科后,净利润超过万科只是时间问题。

  从毛利率角度看,2013年以来,万科和恒大的毛利率非常接近,但万科的更加稳健平滑。碧桂园近年来的毛利率下滑明显,2017年和2018年有所修复。融创则保持相对较低的毛利率。

  房地产商的头部企业也不过做到37%左右的毛利率,这不太像百姓眼里的暴利行业。

  从净利率角度看,四家公司都在15%左右。

  二、资产负债结构

  房企最大的特点是资产负债率较高,高杠杆经营拿地、盖房导致负债累累。

  2013年,在王石的带领下,万科开始了声势浩大的“轻资产重运营”模式的转型。但从公司的资产负债率历年情况看,2015年后,万科又恢复重资产模式。

  尽管如此,万科和恒大都属于资产相对较轻的,而融创和碧桂园则由于激进的经营政策,资产负债率居高不下。

  各家公司分别借了多少钱呢?

  恒大短期借款3183亿元,长期借款3548亿元;万科的融资策略比较温和,短期借款101亿元,长期借款1209亿元,应付债券471亿元;碧桂园短期借款918亿元,长期借款1398亿元;融创短期借款920亿元,长期借款1374亿元。

  如此高额的借款,必然带来沉重的利息负担,但是从利润表财务费用看,各家负担都不算重,这是为什么呢?
 


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