中评社香港11月12日电／楼市吹淡风，年初万人空巷的“刚性需求”忽然消失，一向企硬的地产商近期亦面对现实，不断出招谷销情。总括而言，地产商最近有3招纾压，分别为全部单位招标、免压测高成数按揭、长成交期先住后付计划。除了3招吸客，地产商近期亦将楼盘定价下调到贴近二手，而每次加推时亦不作加价安排，明显对市况评估较以前保守得多。
香港文汇报报道，近期接连有新盘将全数单位招标，最初为亿京大埔海日湾I，10月时推出138个单位招标。之后近日九建旗下油塘海傲湾亦作出同样部署，第二轮134个单位全部招标。业内人士分析，以招标方式卖楼的好处，是卖方毋须将底价公开，变相地产商会有更大主导权，即使减价出售亦对项目冲击较小，而且销情差亦不用向市场交代销情，可说一举数得。
推高成数按揭 无需压力测试
第二招高成数按揭，则是地产商无可奈何下的应对之法，因为今天借贷风险已较之前高，地产商本来打算收水，但最后都“被迫”推高按计划。好像海傲湾，地产商一开始表示不会推出高成数按揭，但近日却“跪低”，宣布推出最高楼价达八成的一按计划，需要入息证明，但毋须压测，明显想吸引市场上一班实力不足的人士或自雇人士入市。
另外，将军澳LP6今年8月时亦曾声称不提供高成数按揭，但最后有代理按揭转介机构代劳提供。
地产商卖楼要用高成数按揭，原因在于一般银行现时在金管局规管下，最多只可借六成（不包括按揭保险计划），兼且有压力测试，个别准买家即使储够首期亦未必买到楼，相对之下地产商“财仔”弹性较大，故即使息口高过银行甚多，仍然有准买家愿意选用。
“先住后付”吸投资者换楼客
第三招，亦即长成交期先住后付计划，这一招通常在现楼项目推出，目的是吸引投资者入市，亦可以减轻换楼客的压力。最近，会德丰就旗下已届现楼的将军澳MONTEREY推出长达1，088日的长成交期付款，可以先住后付，当中10%楼价作占用费，另买家提前成交付清余额则最多可享3%楼价回赠。
值得留意的是，一手空置税今年中公布后，地产商除非愿意交税，否则再无法“坐货”，面对这样的卖楼环境，地产商急于“清货尾”亦可以理解。市场可以预见，未来或会有更多已到现楼的新盘推出长成交期先住后付计划，加快去货速度。
其他谷客措施，还包括低息按揭贷款、提高按揭现金回赠、周边置业优惠等等，个别地产商近月更直接减价卖楼。优惠“突然”变得多元化，反映地产商去货意欲相当大。但由最近销情看来，新盘买卖双方索价显然仍有一段距离，恒地等元朗尚悦.岭日前首轮卖出半数单位，已属近期较好销情。面对海量供应，未来新盘开价会否进一步下调，拭目以待。 |
