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| （图源：中指研究院） |
中评社北京4月3日电／据证券日报报导，截至4月2日，大部分上市房企已经披露2023年财报。理解头部房企的利润表、现金流量表及资产负债表这三张重要报表，对企业管理、行业发展以及投资者都至关重要。
参考上市房企披露的标志性财务指数变化曲线来看，笔者认为，开发商正摒弃靠“旧三高”（高杠杆、高负债、高周转）模式拼规模，从重资产开发建造为主的单一模式，向构建开发、运营、服务多元化新模式转型，在此过程中，有三大变化值得期待。
第一，开发业务利润率水平回归理性，多元化业务步入收获期，开发商由赚快钱大钱，转向赚慢钱小钱，赚可持续的钱。
若以行业近10年ROE（净资产收益率）平均值变化曲线来看，该数据处于高位时曾一度接近12%，如今则降至3%左右，个别头部房企ROE也从超过20%降至约5%。当然，这种变化背后，是供求关系等多种因素共同发生作用所致。随着城市化率、人口等要素转变，开发市场规模下行，压力之下，部分头部房企的综合毛利率已从高光时刻的30%以上降至2023年的15%左右。但这不意味着未来不会反弹。
长远来看，在新的市场框架下，房地产比拼会从“规模”转向“质量”，未来几年行业综合毛利率有望逐步恢复到20%以上。当然，恢复需要时间，并不会一蹴而就，房企要有清醒的认识，需由以重资产为主向“轻重结合”转型。一是要在开发基本盘上精准投资，二是多元化业务要创收。
截至2023年底，以万科、龙湖集团及绿城中国为代表，房企在物管、商业、代建等经营性业务上的收入及净利润都有显着提升，龙湖集团甚至将未来几年内开发及经营性业务收入目标定为“五五开”。此外，百强房企非房地产住宅开发业务也多步入收获期，为流动性趋紧的房企提供更多稳定现金流。
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