中评社北京4月7日电／十九大报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，意味着房地产功能将发生转变，由其过度衍生的投资投机属性回归到基本的居住属性。当前，中国正迎来第三次消费结构升级，消费者对于品质生活的强烈需求，将是新时代房地产高质量发展的最大驱动力。同时，消费结构升级也将使房地产市场绿色产品的增值效应更加明显。面对宏观经济的巨大变革，房地产行业发展即将进入新时代，房地产开发企业的发展战略也将面临开发理念、盈利模式、产业方向、产品结构等多维转型。
转变开发理念
经济参考报发表中国社科院城市发展与环境研究所研究员王业强、中国社科院工业经济研究所副研究员王蕾提出，树立城市运营商的理念。所谓城市运营商，是指围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的经营开发商。当前房地产行业已经进入了以资产管理为主的阶段。随着城市发展脚步的加快，政府在土地出让时也附加了如产业化等运营上的要求。同时，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。如雄安新区的建设、粤港澳大湾区世界城市群建设等，都为房地产企业提供了参与城市空间再造的机遇。在坚持“房住不炒”的前提下，房企把发展模式向城市运营商转变，最终能够把经济效益和社会效益有机统一起来，从而获取更多的发展空间。
向土地综合经营者转变。在房地产业发展初期，房地产企业比较重视土地获取与开发、房地产产品的生产和销售，而忽视了对产品规划和物业管理等等。经过二十多年的发展，房地产商品化程度已大大提高，企业间竞争也越来越激烈，消费者对房地产商品的结构、建筑风格与环境以及物业管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障体系建设，大力发展住房租赁市场的发展方向，房地产开发企业从单纯的土地开发者向土地经营者转变，从而改变开发的短期行为模式，最大限度地体现土地的价值，并给公司带来平稳的现金流，保证公司的持续性发展。
参与城市更新与空间再利用。城市空间再利用是指对城市中心区的旧楼进行改造再包装的工程。这种房地产商业模式在欧美等发达国家早已成熟，但在国内由于政府和发展商醉心于造新城，因此在这方面相对比较滞后。随着房地产逐步进入存量房时代，新增土地供应量逐步紧缩，盘活存量土地是未来发展的重点方向之一。房地产开发企业从单纯的索取土地向城市空间的再利用转变，从而在竞争激烈的土地争夺之外打开一个新的发展空间。随着国家的土地政策从紧，这将成为房地产开发企业新的利润增长点。近年来，上海通过城市更新盘活大量工业仓储用地。不少老厂房、老仓库在更新改造后，都焕发了新的活力和生机，土地价值也得到了体现。
转变盈利模式
文章表示，随着房地产市场整体环境的变化，传统的以获取土地为中心的赢利模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。这就要求房地产开发企业根据企业所控制或拥有的资源与核心竞争能力等对传统的赢利模式进行创新与转型，促进企业的持续发展。
向低成本规模化发展战略转变。房地产企业在发展过程中单独依靠圈地就能获取暴利的时代已经过去，因此低成本的策略将是保持企业具有核心竞争力的一种重要策略。针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。在房地产资产化和消费结构升级的双重压力下，房地产行业市场集中度也不断提升，越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇，房地产行业呈现规模化聚集与并购频发的局面。在成本控制方面，大型房企可以凭借规模化优势，来控制开发及运营成本，规模化达到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地产企业在发展过程中需要准确掌握行业发展趋势，在充分发挥规模化优势的同时，积极向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式进行转变。
向持有型物业运营转变。随着第三产业的加速发展，市场对商业、写字楼等物业的需求将迎来快速释放过程，从而为持有型物业提供了广阔前景和良好机遇。未来房地产市场将逐步进入存量房时代，房企也由买地卖房以赚取资产升值收益的重资产模式走向赚取增值服务收益为主的轻资产模式。随着房地产开发企业的资金实力大大增强，不少房地产开发商将可持有物业纳入未来发展的战略规划。房地产开发企业投资商业地产并进行持有，为企业提供长期稳定的现金流，可以有效提高房企抵抗房地产行业周期性风险的能力。
向“轻资产”运营转型。从重资产模式转向轻资产模式，从以获取资产升值收益为主，转向以获取增值服务收益为主，也是房地产开发战略转型方向之一。房地产市场宏观调控政策的影响下，房地产价格上升速度明显放缓，行业利润率、杠杆率逐步下滑。在此市场背景下，一些大型房地产企业也在纷纷提前布局“轻资产”。实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力。当前房地产市场的“轻资产化”尚没有一个固定的模式，各大企业也在根据自身优势积极探索“轻资产”业务。从未来发展趋势来看，这一轮房地产周期的高利润、高杠杆的黄金时期已经过去。从欧美发达国家房地产市场经验来看，“轻资产”运营是房地产企业发展的重要趋势之一，资产运营能力、服务能力将是下一轮房地产周期中企业重要的核心竞争力。
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