中评社北京11月1日电／当前，房地产市场上出现了“放松调控”的猜测，主要诱因有二。一是个别房企的风险事件引发连锁反应，监管部门对此频频发声；二是有市场监测机构发现，今年10月，个人住房贷款利率首次下降。
接下来，房地产信贷走势究竟如何？“保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，党中央、国务院关于房地产调控的战略和方针，是做好房地产金融工作的长期遵循。
与此同时，多家商业银行相关负责人也对经济日报记者表示，针对房地产企业的开发贷款，银行将稳定合理资金需求，继续坚持“优选企业、严格管理”原则，准确把握、执行好房地产金融审慎管理制度；针对个人住房贷款，银行2022年的增量安排将基本与2021年相当，重点保障刚需群体的信贷需求。
那么，此前房地产开发贷款一度收紧的原因是什么？个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金变化有关？个人住房贷款利率是否有下降空间？信贷资金违规进入楼市整治效果如何？
保障房企合理信贷需求
近期，个别大型房地产企业风险暴露，到期债务未能偿还、部分工地停工、已预售的房产不确定能否按时交付。有市场声音认为，这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。
多位业内人士表示，落实房地产长效机制的重要抓手之一，是降低房地产企业的杠杆率、防范房地产贷款过度集中。为此，监管部门已于去年先后出台了多项政策。例如，针对30家重点房企，央行、住房和城乡建设部已形成了资金监测和融资管理规则；央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。
政策实施至今已取得了显着成效。截至2021年9月末，房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点，其中，房地产开发贷款增速大幅下滑。
需要厘清的是，风险暴露的主因是房地产企业自身经营管理不善。以恒大集团为例，该集团资产总规模超2万亿元，房地产开发项目约占60%。“近年来，这家公司未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目多元化扩张，经营和财务指标严重恶化，最终爆发风险。”邹澜说。
因此，出于风险防控考量，银行收紧了信贷资金，在一定程度上造成了房企的资金链紧绷。一方面，多家银行出现了短期、过激的市场反应，对房地产行业的风险偏好明显下降；另一方面，部分银行误解了重点房企的融资管理规则。“根据规则，‘红档’企业有息负债余额不得新增，但部分银行将其误解为银行不得新发放房地产开发贷款，这就导致了企业将销售回款偿还贷款后，新开工的项目得不到贷款。”邹澜说。
“接下来，房地产调控不会放松，但需要稳定房企的合理资金需求。”中国工商银行投资银行部研究中心相关负责人说，要兼顾“防止过快上涨”和“防止过快下跌”之间的关系，保障金融机构对房企的合理信贷支持，保障房企正常经营、按期交楼。
个人住房贷款优先保刚需
相较于房地产开发贷款的收缩，个人住房贷款市场则没有那么紧张。贝壳研究院日前发表报告称，今年以来，该机构首次监测到个人住房贷款利率下降。今年10月，在其监测的90个城市中，首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上个月下调1个基点。
具体来看，有20个城市的个人住房贷款利率下调，除广州、深圳外，多为三四线城市，如中山、无锡、湖州等。其中，14个城市的首套房贷利率下调，14个城市的二套房贷利率下调，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。
下调的原因是什么？“这要分区域看，主要受需求端、供给端两方面影响。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，从需求端看，由于二三线城市房价下降，当前购房者的观望气氛浓厚，短期内购房需求减弱，这导致了个人住房贷款需求下滑，贷款价格下调。
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