我国基础设施公募REITs相关法规对底层基础设施资产权属的完整性、经营的成熟性、现金流来源的分散性、收益的稳定性等方面有一定的要求。从已经获批的3单保障性租赁住房REITs来看，底层项目均位于一线、二线城市，且均处于生活配套设施完善的就业集中区域，这类资产往往被视作质量比较有保障的资产。
以中金厦门安居REIT的底层资产园博公寓和珩琦公寓的情况为例，均符合基础设施公募REITs试点阶段的要求。具体来看，2个项目均已取得厦门市住房保障和房屋管理局关于保障性租赁住房的认定；截至2022年3月末出租率超过99%；具有4665套租赁住房，以个人租户为主，租金来源较为分散；预计现金流分派率在2022年4月至12月及2023年分别为4.04%和4.05%。
值得一提的是，首批两只保租房REITs吸引了各类机构投资者的积极认购。8月8日，红土创新深圳人才安居REIT发布的《基金份额发售公告》中显示，本次询价共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，创目前业内已发行公募REITs的行业纪录，投资者对于保租房REITs的热情可见一斑。
“保障性租赁住房是我国基础设施公募REITs较为理想的资产类型之一，与其他公募REITs的底层资产相比，保障性租赁住房具有经营期限长、现金流稳定、抗周期属性强等特征。对投资人而言，保障性租赁住房REITs在丰富其资产配置的同时，也将为其提供相对长期、稳定的收益来源。”中金基金相关负责人表示。
莫一帆认为，保租房REITs的投资价值主要体现在两点：一是来自政策的多方面支持，该投资领域具有一定政策红利；二是各地保障性租赁住房项目进入快速发展期，为保障性租赁住房REITs提供了优质投资标的。“保租房REITs底层资产具有长期、稳定现金流，适合追求长期稳定投资收益的稳健型投资者，例如保险资金、养老金等投资者。”他同时提到。
“对于投资者而言，保租房契合国家‘房住不炒’的重要定位，土地、税收等政策红利优势显着，保租房REITs又是一种新的投资品种，具有长期投资价值，但也要注意到由于保租房的租金价格接受政府指导，普遍低于市场化水平，因此更适合风险偏好较低的稳健型投资者。”董忠云说。 |
