其次，撬动多元化金融资源是支持长租房市场发展的重要因素。过去集中式长租房之所以发展不充分，一个重要原因是缺乏长期资金支持，开发企业只能通过销售实现资金高周转。目前，长租房的金融支持已开始破冰。2022年保障性租赁住房公募REITs经过筹备，实现了零的突破。今年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，涉及金融工具全、力度大，打出了一套金融组合拳。
不过，公募REITs发行仍有难点亟待突破，例如，收购项目或改造项目作为底层资产纳保的前提下，要注意存量物业剩余土地年期较短对于估值的影响较大、收购成本较高等问题。解决上述难题，需要保持耐心与定力，在实践中不断积累经验。
再次，建立行业标准对推动行业健康发展也至关重要。行业标准规范清晰、公寓分级定档，对住房租赁行业的资产管理、并购交易、资产证券化发展将起到极大推动作用。包括为运营商在公寓租金定价、市场营销等方面提供参考，为租户在公寓选择时提供重要依据，为投资商进行资产收并购、资产证券化提供参考。例如，美国的租赁式公寓采取分级定档办法引导行业分层次标准化供给，主要划分为豪华型、中高端型、中低端型、低端型、补贴型五个档次，其中中低端型占比最大，约为59.7%。
建立行业的产品分级定档机制、企业品牌价值评估等评价标准和机制十分重要。以此可以促进供应链企业、系统性服务商发展；推进行业专业化分工，为资产证券化发展奠定坚实运营基础；引导长租房企业实现品牌化运营、精细化管理、标准化服务，提供多元、丰富、优质的租赁产品。通过对长期稳定的平均租金、出租率、动态空置率、毛利率、净利率等核心数据监测，反映运营商的运营能力和效率以及底层资产优劣情况，从而把握长租房企业实际经营状况，为金融机构投资提供支持，并实现可把控、可监测、可监管，推动长租房市场可持续发展。
来源：经济日报 作者：秦虹（中国人民大学国家发展与战略研究院研究员）
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