科企裁员 硅谷空置率破顶
首先是美国写字楼空置率。据摩根大通指出，2022年第四季，美国写字楼的空置率达到12.5%。穆迪分析最新指出，2023年首季美国写字楼空置率为19%，是1991年以来接近30年高位。“19%”的全国平均数，部分城市写字楼空置率高得离谱。美国加州是“零元消费”重灾区，无业游民大模厮样在店铺偷窃货品，加上科技企业大规模裁员，导致大批居民迁离加州，写字楼租务首当其冲。据《圣荷西信使报》报导，硅谷今年首季办公室空置率升至23.1%，可能是历史新高。露宿者满街的三藩市，当地首季办公楼空置率飙升至32.7%。
穆迪料写字楼跌价25%
写字楼乏人问租，销售价格也难有起色。穆迪分析指出，美国首季商业地产价格下跌近1%，是2011年以来首次下跌。须知道，商业地产包括写字楼、商店、分层住宅，单计写字楼应该更严重。穆迪分析估计，写字楼销售价格有可能下跌25%，在未来一两年也难看好。据CommercialEdge指出，美国办公室大楼（office buildings）首季销售额按年下跌66%至65亿美元。
78亿美元到期CMBS规模并不算是天文数字，可是市场景气转差，而且大部分CMBS由地区银行持有。美联储数据显示，银行向写字楼、零售商业地产等物业授出的贷款逾7000亿美元，其中超过5000亿美元贷款集中在规模较小的银行。在地区银行忙于收拾烂摊子的情况下，是否愿意冒险为写字楼贷出款项，情况不会让人感到乐观。倘若持有人未能取得新资金，或被迫“贱价”出售写字楼资产。因此，投资者是时候检视持有的REITs的风险。
美国写字楼REITs指数“S＆P 1500 Office REITs Sub－Industry Index”，在2020年新冠疫情大爆发前，该指数在当年2月14日触及高位，收报138.08点；指数在2023年5月26日已跌至52.96点，调整幅度61%。
今年初以来，该指数累跌26%，而15只成份股跌幅由4%至48%不等差异十分大。本周介绍2只市值较大的REITs：Alexandria Real Estate（ARE）、Boston Props（BXP），剖析其间的危与机。 |
