量的参考 二手交投趋旺
回顾本轮楼市调整周期，自2021年三季度见顶后，新房销售量累计下跌51.9%，已经回到2007年的水平，从国际横向比较来看，过往房地产危机爆发后，新房销量平均下跌35.1%，内地楼市的降幅远超于此。
与此同时，住宅交投结构也在发生显着变化。在2021年楼市发展高峰期，全国二手房成交占比仅为25%左右，至2024年这一比例已上升至46%。其中，北京二手房占比超过60%，苏州、深圳、成都、扬州均已过半、处于54%至60%之间。但相较海外成熟市场，内地的二手交投占比并不高。
数据显示，2023年英国、法国、美国二手房成交占比高达94.9%、91.4%、86.0%；中国香港、日本的二手房成交也有75.0%、63.8%。考虑到中国住宅平均使用寿命高于日本、低于中国香港，未来内地二手房成交占比仍有18至29个百分点的提升空间。这也成为评估内房见底的一个重要参考。
由于一线城市已经放开非核心区的限售限购政策，导致当前高低线城市的供需错配问题更加凸显。资料显示，2020年三线城市的人均建筑面积是一线城市的1.4倍。而一线城市人口占比为8.55%，住宅面积占比仅为6.37%，其中存在7.39亿平方米的需求缺口。也因此，近年来一二线城市住宅销售比持续扩大，从2021年的46%增长到2023年的50%，预计到2025年将达到56%。
随着公共服务与就业机会的集中度提升，年轻人口向大城市流动也是不可阻挡的发展趋势，未来购房主力军还是会扎根一线城市。根据贝壳研究院发布的《2021年新居住消费调查报告》，中国35个大中城市购房者的平均年龄为33.3岁。所以购房主力群体的分布应该是：年龄往上是80后的改善换房群体，年龄往下是90后的初次购房群体。 |
