第一阶段为1949年至1978年，此时期以重工业化为导向，城市数量和规模扩张速度较快，但劳动就业容量小，城市化速率提升缓慢，而且由于户籍制度的限制，城市人口容量也相对有限。第二阶段可细分为1979年至1999年劳动力密集型的工业化和2000年至2011年资本密集型的工业化，城市服务业就业容量大，户籍制度松动所带来的人口红利，成为城市发展的制度红利来源，城市化每年保持1.2个百分点的提升速度。在第三阶段，户籍制度的红利日渐式微，土地制度的红利空间也不断减小，但行政层级制度红利趋于放大，行政层级高的特大城市、大城市在城市轨道交通等基础设施建设方面明显优于层级较低、规模较小的城市，城市发展出现大城市化趋势。
红利之所以能够产生，是因为有资本，城市发展的资产原值在于城乡关系的制度规定性，规定性就在于城乡关系属于以农补工。第一，从农业与工业看，改革开放前通过工农产品剪刀差，将农业生产的剩余全部转移到城市发展工业。改革开放后，取消农业税，但农业的比较收益仍低于工业，处于竞争劣势地位。第二，从农民和市民二元户籍关系看，户籍制度保留单向通道，将农业户籍中的优质人力资本流向城市。第三，生态环境容量资产的升值，是从农村集体土地到城市工业和商住用地的单向流动，而生态环境容量资产的使用，则至少是城乡共享，甚至是城市、工业污染物的吸纳场所。因此，城市发展的制度红利，成就了新中国辉煌的城市发展进程，但从某种角度看，农业、农民和农村作为制度的资本，没有获得应有的补偿，红利分配不对称。
制度红利铺就了城市发展的快捷通道，但在社会进入城市主体后，制度红利日渐趋薄。越来越多的农民不愿意放弃农村户籍，互联网的普及和生态空间作为生活品质的内容日益受到重视。社会服务的均等化和社会管理的扁平化，使得城市的优势亦日趋弱化。
文章指出，从这个意义上讲，城市发展走向高质量，推动城乡一体发展，需要再认识和更多的思考。应推动城乡融通和双向流动，乡村非农用地可以入市，城市资本可以下乡。城市居民不仅可以携带资金、技术、人才和信息下乡，投资商、企业家也可以到乡村创业。更重要的是，应大力推动城乡均衡发展。当前，城市发展已有相应的制度性安排，但还需要进行结构性转变，城乡社会公共服务应缩小差异，城市的优质资源配置如教育、医疗等，不应该局限在行政层级高的城市，居民选择城或乡，应是个人偏好，而非刚性需求。因此，展望未来的城市发展，应是城乡融合、城乡一体、均衡发展的新格局。
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