中评社香港11月1日电／差估指数挫1.44%，中小单位最伤。
香港文汇报报道，内外利淡因素夹击，楼市下调速度加快。差饷物业估价署最新数据显示，私宅楼价指数连续两个月下跌，9月下跌1.44%至388.8点，较8月不足0.1%的跌幅明显扩大，为逾两年半来最大单月跌幅。其中，中小型单位（A至C类单位）跌幅达1.3%至1.88%，较大型单位（E类，跌0.42%）为大。学者指出，目前楼市转弱形态明显，后市关键要盯紧三个因素：会否大量裁员减薪、会否新盘平过二手，以及会否银行估价转紧。
随下半年中美贸易战升温，中国经济放缓，环球股市大调整，房策“新六招”，以及本港银行加息等利淡消息影响，楼市已下调一段时间。浸大财务及决策系副教授麦萃才昨日接受香港文汇报访问时指出，在这情况下，住宅楼价指数出现调整属于正常，亦反映需求转弱的情况持续，但未出现快速下跌趋势。事实上，过往楼市已展开长达三年的升浪，“好少见到咁长”，但跌幅只属初期调整，只能把它当成“转角位”，料年底前楼价指数会较高位下跌约3%至5%。
裁员减薪打击楼市最大
麦萃才又表示，未来楼市到底落入“适当调整”还是“下跌轨”，需视乎三个关键因素：第一是就业市场会否受到外围环境因素影响，如果出现大量裁员或减薪，则会影响市场购买力，令需求减弱；第二是一手楼定价会否“平过”二手楼，惟现时发展商货源不多，而财务状况亦稳健，因此一二手楼价会“差唔多”；第三就是银行估价取态，倘银行估价过低，则会影响买家入市能力。
他认为，若本地银行继续跟随美国加息，将会令港元供应减少，从而令银行“唔想做生意”，估值将进一步减少，由此造成的楼价下跌未必会轻微。
现整固非“悬崖式下滑”
莱坊执行董事及估价及谘询部主管林浩文则认为，差估署指数表现符合预期，因数据滞后，估计未来三至四个月楼价仍有少许调整。未来一手楼表现会比较好，但二手楼及居屋等比较淡静，亦有“议价空间”。但是，楼价不会有像1997年的“悬崖式下滑”，楼市正处在“调整期”，与之前预测一样，升幅集中在今年上半年，估计2018全年一般住宅仍会升10%。
外围动荡 留意港府房策
林浩文预期，未来12月住宅楼价会调整。短期而言，影响本港住宅楼市会是政府政策及外围经济及政治（尤其中美贸易）。这两个因素比较重要，之后才是加息走势及住宅供应量。但以现时情况，看不到有任何重大因素令楼价在短期内大幅下滑，即使楼价下跌10%至20%也不会对整体楼市及银行体系有重大影响。
新盘“贴地价”主导买卖
林浩文估计，今年一二手成交约6万宗至6.1万宗。不管有没有“空置税”，料发展商仍会推盘“去货”。市场仍由一手楼主导气氛，但发展商的卖楼策略是在新界及多供应地区用“货如轮转”形式卖楼，定价会较“贴地”。在传统豪宅区如港岛区，因未来供应少，发展商会相对“惜售”。
发展商方面，会德丰地产常务董事黄光耀则看好后市，指市场气氛转变，交投活跃度降低，主因上半年已消耗不少购买力，而本港楼价今年亦已上升超过一成。黄光耀又指，近期调整属“健康整固”，楼价不会出现明显下跌，预计明年初可望出现复苏，楼价会继续平稳向上。 |
